Procimmo 1

LE FONDS PSCF MAINTIENT LE CAP

22.2.2019

Le Procimmo Swiss Commercial Fund affiche un résultat positif pour l’exercice semestriel : Au 31 décembre 2018, les revenus locatifs ont augmenté à CHF 26.6 millions. Le rendement de placement du fonds immobilier s’affiche à 6.10% (sur douze mois) et la valeur nette d’inventaire se monte à CHF 135.70 par part (31 décembre 2017 : CHF 133.30).

Au 31 décembre 2018 (date de clôture), les revenus locatifs sont en hausse et atteignent CHF 26’633’961.-, ce qui correspond à une hausse de 1.17% par rapport à l’année précédente. Le rendement de placement s’affiche à 6.10% sur douze mois (31.12.2017 : 6.17%) et la valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 135.70 par part (31.12.2017 : CHF 133.30). Le résultat de l’exercice est de CHF 16’980’942.- (vs CHF 18’188’104.- au 31.12.2017). En outre, les produits dans le fonds s’affichent à CHF 26’947’681.- (vs CHF 26‘623’752.- au 31.12.2017). Simultanément, les charges s’élèvent à CHF 15’022’512.- (vs CHF 14’739’002.- au 31.12.2017). Le taux de perte sur loyer a diminué à 12.03% (31.12.2017 : 12.97%).

Toujours à la même période, les capitaux propres ont augmenté à CHF 655’271’048.- (vs CHF 643’785’677.- au 31.12.2017) et la fortune du portefeuille total est fortement en hausse et s’élève à CHF 946‘353‘749.- (vs CHF 907’404’242.- au 31.12.2017), ceci démontre la capacité du gestionnaire du fonds de créer de la valeur sur le parc immobilier. Le TER REF (GAV) est monté à 0.96% (31.12.2017 : 0.93%).

Vous voudrez bien trouver ci-joint (voir document PDF) le rapport semestriel 2018 du fonds Procimmo Swiss Commercial Fund.

Helvetica Swiss Commercial Fund

Grâce à un exercice 2018 prospère, le fonds Helvetica Swiss Commercial Fund est paré pour sa cotation en 2019

Zurich,6 mars 2019– La direction du fonds immobilier HSC poursuit la stratégie de croissance du portefeuille et du fonds qui affiche un excellent résultat annuel. Le volume du fonds a progressé à 430 millions de francs suisses. Conformément à la stratégie, le HSC fait un pas de plus en direction de la cotation planifiée pour le courant de 2019.

Le deuxième exercice annuel a été entièrement dévolu à la stratégie de croissance. Le fonds HSC a poursuivi le développement de son portefeuille en faveur d’objets immobiliers attractifs, diversifiés et de première qualité. Il comprend désormais 22 (10) objets immobiliers pour CHF 430 (199) millions. La fortune totale du fonds a progressé de 240 à 445 (206) millions de francs suisses. Le portefeuille a généré un rendement brut réel stable de 5.9% pour un taux de location de 94.2% et une durée résiduelle pondérée des baux de 4 ans. Les objets immobiliers sont situés dans des régions économiques suisses de premier plan et génèrent des revenus pérennes. La direction du fonds a réussi à tirer parti d’une hausse générale de la demande en faveur de surfaces de bureaux et de surfaces commerciales dans ces régions visées par la stratégie d’investissement du fonds HSC.

L’exercice annuel du fonds HSC, clôturé le 31 décembre 2018, se traduit par la distribution d’un montant total de 11.1 millions de francs suisses. Le dividende versé pour l’exercice 2018 a progressé de 14%, soit une hausse de CHF 0.50 par part. Il passe ainsi à CHF 4.00 (3.50), ce qui correspond à un rendement sur dividende de 3.60% (3.20%) pour un taux de distribution de 77.6% (70%). Notons que ce résultat a pu être obtenu malgré la réalisation de deux augmentations de capital et le nombre important de nouvelles parts émises à cette occasion. Le rendement sur investissement s’élève à 5.7% pour une valeur nette d’inventaire de CHF 110.00 (107.57) par part.

Helvetica Property, la direction du fonds, poursuivra la stratégie de croissance du fonds immobilier HSC. Conformément à la stratégie d’investissement, elle continuera de développer et de diversifier le portefeuille en se concentrant sur la gestion des biens immobiliers, l’optimisation des objets existants ainsi que sur des achats complémentaires. Pour cela, la direction du fonds réalisera, du 4 au 22 mars, une augmentation de capital portant sur un montant maximal de CHF 75 millions. Elle a déjàprévu l’achat d’un certain nombre d’objets immobiliers et négociera en outre celui de biens immobiliers supplémentaires, certains en exclusivité, pour un volume total de CHF 150 millions.

Cette année, la stratégie de croissance prévoit encore d’autres augmentations de capital destinées à lever des fonds propres supplémentaires pour poursuivre le développement du portefeuille. Outre une nouvelle augmentation des dividendes, la cotation du fonds à la SIX Swiss Exchange est également au programme de l’exercice de cette année.

Varia US Properties AG

Fin d’année extrêmement positive

Varia US Properties AG (www.variausproperties.com) s’apprête à publier le 3 avril prochain ses résultats annuels et à tenir son Assemblée générale le 30 avril 2019.

Après la vente d’un bâtiment et l’acquisition d’un autre en décembre 2018, la société a terminé l’année de la plus belle manière qu’il soit, réalisant un retour sur investissement (IRR) de plus de 30% net sur la vente et acquérant un actif à Tucson qui devrait rapporter selon les projections faites au moment de l’acquisition un retour sur investissement moyen de 10.4% sur les 10 prochaines années.

Comme déjà annoncé, le Conseil d’administration entend proposer à la prochaine assemblée la distribution d’un dividende de CHF 2.50 par action, équivalant à un dividende de 6.7% sur le cours actuel de CHF 37.20. Il entend également proposer une distribution trimestrielle à compter du troisième trimestre 2019.

Le rapport annuel, la convocation à l’Assemblée générale et toute la documentation relevante sera publiée sur le site de la société en temps voulus.

Realstone Swiss Property Fund

Rétrospective de l’année 2018

 Les revenus locatifs d’environ CHF 24,5 millions (exercice précédent : CHF 23,2 millions) ont augmenté de 5,5%, soit CHF 1,3 millions, principalement en raison de la réduction des vacants et de l’acquisition d’un immeuble. Au cours de la période sous revue, le taux de perte sur loyers s’est nettement amélioré. En effet, il s’élève à 7.83 % contre 9.97% au 30 septembre 2017, ce qui représente une amélioration de plus de 2% du revenu locatif net théorique. Les frais d’entretien et de réparation ont augmenté en raison d’un changement dans la politique d’activation et d’amortissement des travaux sur les immeubles. La valeur vénale des immeubles s’élève à CHF 1’034.3 millions (CHF 978.8 millions), avec un taux d’endettement de 22.97% (31.55%).

L’augmentation de capital réalisée en juillet 2018 a de nouveau répondu à toutes les attentes. La totalité des 505’412 parts mises sur le marché, d’une valeur totale de CHF 62 millions, ont été souscrites et cotées le 18 juillet 2018. Le produit de l’émission nous permettra de poursuivre notre stratégie de création de valeur par le biais de projets de densification et de modernisation, ainsi que par l’acquisition de nouveaux objets. Dans ce contexte, 25 appartements et 3’113 m2 de surfaces commerciales ont été acquis le 5 juillet 2018 dans le centre d’Affoltern am Albis, dans le canton de Zurich, pour un montant total de CHF 25,5 millions. Cet achat permet au fonds de diversifier ses investissements en Suisse alémanique et d’augmenter ses revenus locatifs.

Realstone Development Fund

Une stratégie soucieuse de ses locataires

Soucieuse de renforcer l’offre de logements de qualité à loyers accessibles, la direction du fonds Realstone SA s’efforce de donner la priorité au principe « Design to users » : une conception optimisée des logements, des finitions de qualité supérieure et des solutions techniques innovantes comme le smart metering. L’application de ce principe permet de tendre à l’obtention du meilleur ratio qualité/prix et de focaliser l’attention sur la création de valeur pour les locataires et les investisseurs.

Arsenaux

La réalisation du projet des Arsenaux suit son cours. Ce début d’année 2019 est ponctuée par la pose des dernières dalles en béton armé des deux bâtiments de 6 étages qui marque une étape importante du projet. Le programme des réceptions s’affine et les logements de ces deux bâtiments sont prévus pour la fin de l’été.

En parallèle, l’intégration du projet dans son quartier et dans la ville de Fribourg continue de se dessiner, notamment avec la réalisation d’une voie verte sur la zone arrière proche des voies CFF. Cette dernière s’étendra dans toute l’agglomération Fribourgeoise et permettra un accès privilégié à la gare CFF.

Pour plus d’information sur ce projet, consultez le site : www.les-arsenaux.ch

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV

Transactions :

Au cours du dernier trimestre, ERRES a été actif sur le marché des transactions :

  • Cession de l’immeuble « Agora » à Fribourg (FR) pour un montant d’environ 84 MCHF. Construit et développé par OROX Asset Management en 2012, la vente de cet actif dégage une plus-value réalisée avant impôt de 14 MCHF. Ce gain réalisé cristallise la valeur créée tout au long du processus de construction, de location, d’exploitation et de cession.

Une partie du produit de la vente d’Agora sera réinvestie dans deux nouveaux objets :

  • Un actif à Romont (FR) pour un montant d’environ 27 MCHF et un rendement net de 4.34%. En construction, il sera livré en juin 2019 et loué intégralement par la Migros pour une durée de 25 ans.
  • Un actif à Carouge (GE) pour un montant d’environ 11 MCHF et un rendement net de 4.16%. L’immeuble est idéalement situé et intégralement loué sur 10 ans dans le cadre de trois nouveaux baux fermes signés simultanément à la transaction.

Le solde du produit de la vente d’Agora contribue à une réduction immédiate de la dette et permet aussi d’assurer le financement du projet Vergers à Meyrin (GE) ainsi que les rénovations significatives sur le portefeuille (Brugg, Pully, Basel). Par ailleurs, des négociations sont en cours pour de nouvelles acquisitions qui pourraient être annoncées dans les prochaines semaines.

Evolution de la vacance :

Malgré un taux de vacance bas à 3.81% à fin septembre 2018, les équipes de gestion poursuivent leurs efforts afin de faire évoluer positivement ce ratio à court, moyen et long terme et garantir les revenus d’ERRES.

Ainsi depuis septembre dernier, les deux principaux vacants constatés à fin Septembre 2018 ont été reloués :

  • 600 m2 de surfaces retail devenus vacants suite àla faillite d’OVS à Olten (SO) avec deux baux de 10 ans fermes et un loyer annuel total de 175KCHF
  • 2’805 m2 de surfaces administratives et commerciales à Mont-sur-Lausanne (VD) avec un bail de 15 ans ferme et un loyer annuel de 445 KCHF

Constructions / Rénovations :

Après avoir finalisé la surélévation/rénovation de l’immeuble Saint Gallering à Bale (BS) et loué 100% des surfaces nouvellement créées dans l’immeuble Biopôle IV à Epalinges (VD), ERRES reste toujours actif pour générer de la valeur au cœur même de son portefeuille.

Les immeubles de Brugg (AG) et de Pully (VD) bénéficient actuellement de rénovations lourdes afin d’améliorer les performances énergétiques, augmenter le confort des locataires et déployer les réserves locatives tout en maintenant l’attractivité de ces actifs.

A Meyrin (GE), les travaux de construction de l’immeuble les Vergers se poursuivent selon le planning. Les premiers appartements seront livrés en juillet 2020.

Portefeuille :

Comme chaque année, au 31 décembre la valeur fiscale de la part a été mise à jour.

Cette dernière a été calculée par l’administration à 3.47CHF/action contre une valeur boursière de 127.7 CHF/action à la même date. Pour mémoire, cette valeur fiscale basse, permet de limiter l’imposition des investisseurs privés domiciliés en Suisse. Ces derniers sont exonérés de l’impôt sur le revenu et le capital provenant de l’activité immobilière d’ERRES.

Cronos Immo Fund

A la fin de son deuxième exercice (30.09.2018), le Fonds a versé un dividende de CHF 2,80 par part. Cette distribution a pu être réalisée grâce à un parc immobilier de grande qualité essentiellement résidentiel, et présentant un taux de pertes sur loyers particulièrement bas.

Une troisième levée de fonds de CHF 57 millions a été couronnée de succès en décembre 2018. Ces nouveaux capitaux ont permis à Cronos Immo Fund de financer l’acquisition de nouveaux immeubles idéalement localisés à Lausanne, Préverenges (VD), La Tour-de-Trême (FR) et à Pfäffikon (SZ). 

Un projet de démolition et reconstruction d’un immeuble est en cours à Lausanne, à proximité du quartier prisé du Flon. 

A Clarens (Montreux), une surélévation est également à l’étude, en vue d’optimiser le rendement d’un immeuble situé à proximité du lac et des principales commodités. 

En réponse à sa stratégie de diversification dans certaines niches d’investissements spécifiques, le Fonds a finalisé l’achat d’un immeuble en construction situé au cœur du Complexe des Sources à Saxon (VS).  Cet immeuble comprendra des appartements protégés, ainsi que des studios meublés avec services complémentaires. Il est d’ores et déjà entièrement loué avec des contrats de longue durée à deux opérateurs de premier ordre. 

A la suite de ces opérations, les actifs totaux du Fonds s’élèvent à CHF 251 millions et le coefficient d’endettement atteint 32.02 %.

Fundim

Le début d’année 2019 chez Fundim

En tant que société indépendante d’asset management dans l’immobilier, Fundim a réalisé en ce début d’année les activités suivantes pour ses véhicules de placement :

Chez Equitim Fondation de placement :

L’équipe opérationnelle a ouvert son premier chantier concernant le projet de Cossonay.  A cette première pierre s’ajoutent la demande de permis de construire à Blonay et la nomination de la Fondation pour réaliser 130 logements à Echallens suite à un concours d’investisseurs, finalisant une année bien remplie. En chiffres, cela donne à ce jour en valeur d’immeubles dégrevés de droit de superficie:

  • MCHF 90 (MCHF 60 de construction d’immeubles)
  • MCHF 30 en attente de validation par les Conseils communaux
  • MCHF 125 d’offres déposées

En accord avec son pipeline de projets actuels, la Fondation s’est fixée de créer 350 nouveaux logements à loyer accessible à horizon 2020 en Suisse romande pour un montant de capitaux souscrits de CHF 105 millions.

Chez Realitim SCPC :

L’exercice 2018 consolide les résultats reportés de la SCPC avec un multiple net de rendement (TVPI) de 1.38. La prise de valeur est de plus de 21 millions, correspondant à un facteur de 1.38 sur la somme des fonds appelés s’élevant à CHF 55’290’000 au 31 décembre 2018. Cette prise de valeur est notamment due aux gains en capitaux générés sur la commercialisation de cinq projets et l’obtention de nouveaux droits à bâtir dans le développement d’un projet majeur de l’Arc lémanique.

Le TRI annuel net est de 9% au 31 décembre 2018. Cette rentabilité dépasse de 500 points de base le taux critique de rendement annuel fixé à 4.00%.

La valeur finale de développement du portefeuille de projets représente une valeur de rendement d’environ CHF 600 millions.

Chez Realitim II SCPC :

La construction du portefeuille se consolide avec la détention de dix projets provoquant l’amorce de la remontée de la courbe en J. Les frais de gestion ne sont pas encore compensés par les plus-values des projets du fait que de nombreux investissements sont encore détenus au coût de revient.

Au 31 décembre 2018, nous pouvons observer :

  • un TRI annuel net négatif de 7.83%
  • un multiple net de rendement (TVPI) de 0.94.

Après deux années, soit à mi-parcours de sa période d’investissement de 4 ans, et avec un pipeline de qualité, les CHF 60 millions de fonds propres souscrits en 2016-17 à la création de Realitim II ont permis d’engager pour CHF 70 millions d’acquisition de foncier au 31 décembre 2018.  Saisir les opportunités de développement qui se présentent à nous actuellement, nécessitent par conséquent d’organiser une nouvelle levée de fonds. L’augmentation de capital est ouverte du 15 février au 31 mai 2019.

Dominicé Swiss Property Fund

Rapport semestriel et acquisition de 4 nouveaux immeubles 

Nous avons publié un rapport semi-annuel du Dominicé Swiss Property Fund au 31 décembre 2018. Le résultat net réalisé du deuxième semestre 2018 s’élève à Fr. 3’624’353,25 ce qui correspond à un rendement distribuable par part de Fr. 1,39 sur 6 mois. La fortune totale du fonds au 31.12.18 est de Fr. 363 Mio comprenant 33 immeubles et la valeur de la part est de Fr. 120,00 ce qui correspond à un rendement de placement de 0,71% sur 6 mois. Depuis le début de l’année nous avons encore acquis ou signé l’acquisition à terme de 4 objets pour une valeur estimative d’environ Fr. 82 millions. Ces acquisitions nous permettent d’espérer une progression de l’état locatif du fonds à plus de Fr. 20 mio, ce qui représente une hausse de 23%. L’objet le plus important est un immeuble mixte situé à Rolle à proximité de la gare CFF pour une valeur supérieure à CHF 50 mio et un état locatif d’environ Fr. 2.7 mio. Les autres objets sont deux immeubles résidentiels à Chavannes près Renens et à Neuchâtel, ainsi qu’un petit objet commercial susceptible de permettre un redéveloppement à Lausanne. Le fonds souffre de deux nouvelles tendances visibles dans l’environnement locatif en Suisse. D’une part, nous observons une pression à la baisse sur les loyers des appartements de plus grandes surfaces, et d’autre part le nombre de cas où les locataires ne paient pas leur loyer est en augmentation sensibles. Ces deux phénomènes expliquent en partie une augmentation du vacant qui s’élève à 8.5% pour l’ensemble du fonds au cours de la période sous revue. Dans d’autres cas, le vacant s’explique par des raisons spécifiques comme l’immeuble à la rue de l’Arc-en-Ciel à Bussigny que nous avons acheté non entièrement loué ou celui à la rue de la Borde à Lausanne que nous vidons pour y construire un nouveau bâtiment. 

Après l’augmentation de capital réussie du fonds ainsi que son entrée en bourse en octobre dernier, nous entendons poursuivre la politique de croissance à long terme, étant entendu qu’à court terme la priorité est donnée à la relocation des surfaces vacantes. Pour l’année fiscale au 30 juin 2019, nous restons confiants quant à la réalisation de notre objectif d’une distribution d’un coupon de Fr. 3.-. 

Dominicé Swiss Property Fund

Augmentation de capital, ouverture au public et cotation en bourse 

Au quatrième trimestre le fonds immobilier Dominicé Swiss Property Fund a finalisé son augmentation de capital « best effort » d’octobre 2018. Celle-ci s’est soldée par un franc succès et toutes les nouvelles parts offertes ont été souscrites pour un montant de plus de CHF 120 millions. A la suite de ladite augmentation la fortune nette du fonds s’élève à plus de CHF 312 millions. Le produit de l’émission a servi à réduire l’endettement et à améliorer la liquidité des parts. Par ailleurs, il permet de poursuivre la croissance du fonds et de financer des travaux de construction futurs comme un chantier prévu dès avril 2019 sur notre immeuble au 17 rue de la Borde à Lausanne. 

Michel Dominicé, l’associé senior de la société de gestion déclare : « Nous remercions les investisseurs pour la confiance qu’ils nous ont à nouveau témoignée en souscrivant à cette augmentation de capital. Lever CHF 120 millions en une seule opération représentait un défi dans le contexte d’un marché qui avait déjà été fortement sollicité. Notre produit a cependant trouvé la faveur des investisseurs en particulier auprès des personnes privées pour lesquelles le portefeuille est particulièrement adapté du fait de la typologie des immeubles et de leurs positions géographiques ». Deux achats immobiliers à terme, un à Rolle, l’autre à Chavannes-près-Renens, se concrétiseront début 2019 pour un montant total de CHF 75 millions. Le fonds est coté en Bourse depuis le 12 octobre. Le fonds devient donc un produit de plus en plus accessible et bénéficiera d’économies d’échelle favorables à sa performance.