Realstone Development Fund

Une stratégie soucieuse de ses locataires

Soucieuse de renforcer l’offre de logements de qualité à loyers accessibles, la direction du fonds Realstone SA s’efforce de donner la priorité au principe « Design to users » : une conception optimisée des logements, des finitions de qualité supérieure et des solutions techniques innovantes comme le smart metering. L’application de ce principe permet de tendre à l’obtention du meilleur ratio qualité/prix et de focaliser l’attention sur la création de valeur pour les locataires et les investisseurs.

Arsenaux

La réalisation du projet des Arsenaux suit son cours. Ce début d’année 2019 est ponctuée par la pose des dernières dalles en béton armé des deux bâtiments de 6 étages qui marque une étape importante du projet. Le programme des réceptions s’affine et les logements de ces deux bâtiments sont prévus pour la fin de l’été.

En parallèle, l’intégration du projet dans son quartier et dans la ville de Fribourg continue de se dessiner, notamment avec la réalisation d’une voie verte sur la zone arrière proche des voies CFF. Cette dernière s’étendra dans toute l’agglomération Fribourgeoise et permettra un accès privilégié à la gare CFF.

Pour plus d’information sur ce projet, consultez le site : www.les-arsenaux.ch

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV

Transactions :

Au cours du dernier trimestre, ERRES a été actif sur le marché des transactions :

  • Cession de l’immeuble « Agora » à Fribourg (FR) pour un montant d’environ 84 MCHF. Construit et développé par OROX Asset Management en 2012, la vente de cet actif dégage une plus-value réalisée avant impôt de 14 MCHF. Ce gain réalisé cristallise la valeur créée tout au long du processus de construction, de location, d’exploitation et de cession.

Une partie du produit de la vente d’Agora sera réinvestie dans deux nouveaux objets :

  • Un actif à Romont (FR) pour un montant d’environ 27 MCHF et un rendement net de 4.34%. En construction, il sera livré en juin 2019 et loué intégralement par la Migros pour une durée de 25 ans.
  • Un actif à Carouge (GE) pour un montant d’environ 11 MCHF et un rendement net de 4.16%. L’immeuble est idéalement situé et intégralement loué sur 10 ans dans le cadre de trois nouveaux baux fermes signés simultanément à la transaction.

Le solde du produit de la vente d’Agora contribue à une réduction immédiate de la dette et permet aussi d’assurer le financement du projet Vergers à Meyrin (GE) ainsi que les rénovations significatives sur le portefeuille (Brugg, Pully, Basel). Par ailleurs, des négociations sont en cours pour de nouvelles acquisitions qui pourraient être annoncées dans les prochaines semaines.

Evolution de la vacance :

Malgré un taux de vacance bas à 3.81% à fin septembre 2018, les équipes de gestion poursuivent leurs efforts afin de faire évoluer positivement ce ratio à court, moyen et long terme et garantir les revenus d’ERRES.

Ainsi depuis septembre dernier, les deux principaux vacants constatés à fin Septembre 2018 ont été reloués :

  • 600 m2 de surfaces retail devenus vacants suite àla faillite d’OVS à Olten (SO) avec deux baux de 10 ans fermes et un loyer annuel total de 175KCHF
  • 2’805 m2 de surfaces administratives et commerciales à Mont-sur-Lausanne (VD) avec un bail de 15 ans ferme et un loyer annuel de 445 KCHF

Constructions / Rénovations :

Après avoir finalisé la surélévation/rénovation de l’immeuble Saint Gallering à Bale (BS) et loué 100% des surfaces nouvellement créées dans l’immeuble Biopôle IV à Epalinges (VD), ERRES reste toujours actif pour générer de la valeur au cœur même de son portefeuille.

Les immeubles de Brugg (AG) et de Pully (VD) bénéficient actuellement de rénovations lourdes afin d’améliorer les performances énergétiques, augmenter le confort des locataires et déployer les réserves locatives tout en maintenant l’attractivité de ces actifs.

A Meyrin (GE), les travaux de construction de l’immeuble les Vergers se poursuivent selon le planning. Les premiers appartements seront livrés en juillet 2020.

Portefeuille :

Comme chaque année, au 31 décembre la valeur fiscale de la part a été mise à jour.

Cette dernière a été calculée par l’administration à 3.47CHF/action contre une valeur boursière de 127.7 CHF/action à la même date. Pour mémoire, cette valeur fiscale basse, permet de limiter l’imposition des investisseurs privés domiciliés en Suisse. Ces derniers sont exonérés de l’impôt sur le revenu et le capital provenant de l’activité immobilière d’ERRES.

Cronos Immo Fund

A la fin de son deuxième exercice (30.09.2018), le Fonds a versé un dividende de CHF 2,80 par part. Cette distribution a pu être réalisée grâce à un parc immobilier de grande qualité essentiellement résidentiel, et présentant un taux de pertes sur loyers particulièrement bas.

Une troisième levée de fonds de CHF 57 millions a été couronnée de succès en décembre 2018. Ces nouveaux capitaux ont permis à Cronos Immo Fund de financer l’acquisition de nouveaux immeubles idéalement localisés à Lausanne, Préverenges (VD), La Tour-de-Trême (FR) et à Pfäffikon (SZ). 

Un projet de démolition et reconstruction d’un immeuble est en cours à Lausanne, à proximité du quartier prisé du Flon. 

A Clarens (Montreux), une surélévation est également à l’étude, en vue d’optimiser le rendement d’un immeuble situé à proximité du lac et des principales commodités. 

En réponse à sa stratégie de diversification dans certaines niches d’investissements spécifiques, le Fonds a finalisé l’achat d’un immeuble en construction situé au cœur du Complexe des Sources à Saxon (VS).  Cet immeuble comprendra des appartements protégés, ainsi que des studios meublés avec services complémentaires. Il est d’ores et déjà entièrement loué avec des contrats de longue durée à deux opérateurs de premier ordre. 

A la suite de ces opérations, les actifs totaux du Fonds s’élèvent à CHF 251 millions et le coefficient d’endettement atteint 32.02 %.

Fundim

Le début d’année 2019 chez Fundim

En tant que société indépendante d’asset management dans l’immobilier, Fundim a réalisé en ce début d’année les activités suivantes pour ses véhicules de placement :

Chez Equitim Fondation de placement :

L’équipe opérationnelle a ouvert son premier chantier concernant le projet de Cossonay.  A cette première pierre s’ajoutent la demande de permis de construire à Blonay et la nomination de la Fondation pour réaliser 130 logements à Echallens suite à un concours d’investisseurs, finalisant une année bien remplie. En chiffres, cela donne à ce jour en valeur d’immeubles dégrevés de droit de superficie:

  • MCHF 90 (MCHF 60 de construction d’immeubles)
  • MCHF 30 en attente de validation par les Conseils communaux
  • MCHF 125 d’offres déposées

En accord avec son pipeline de projets actuels, la Fondation s’est fixée de créer 350 nouveaux logements à loyer accessible à horizon 2020 en Suisse romande pour un montant de capitaux souscrits de CHF 105 millions.

Chez Realitim SCPC :

L’exercice 2018 consolide les résultats reportés de la SCPC avec un multiple net de rendement (TVPI) de 1.38. La prise de valeur est de plus de 21 millions, correspondant à un facteur de 1.38 sur la somme des fonds appelés s’élevant à CHF 55’290’000 au 31 décembre 2018. Cette prise de valeur est notamment due aux gains en capitaux générés sur la commercialisation de cinq projets et l’obtention de nouveaux droits à bâtir dans le développement d’un projet majeur de l’Arc lémanique.

Le TRI annuel net est de 9% au 31 décembre 2018. Cette rentabilité dépasse de 500 points de base le taux critique de rendement annuel fixé à 4.00%.

La valeur finale de développement du portefeuille de projets représente une valeur de rendement d’environ CHF 600 millions.

Chez Realitim II SCPC :

La construction du portefeuille se consolide avec la détention de dix projets provoquant l’amorce de la remontée de la courbe en J. Les frais de gestion ne sont pas encore compensés par les plus-values des projets du fait que de nombreux investissements sont encore détenus au coût de revient.

Au 31 décembre 2018, nous pouvons observer :

  • un TRI annuel net négatif de 7.83%
  • un multiple net de rendement (TVPI) de 0.94.

Après deux années, soit à mi-parcours de sa période d’investissement de 4 ans, et avec un pipeline de qualité, les CHF 60 millions de fonds propres souscrits en 2016-17 à la création de Realitim II ont permis d’engager pour CHF 70 millions d’acquisition de foncier au 31 décembre 2018.  Saisir les opportunités de développement qui se présentent à nous actuellement, nécessitent par conséquent d’organiser une nouvelle levée de fonds. L’augmentation de capital est ouverte du 15 février au 31 mai 2019.

Dominicé Swiss Property Fund

Rapport semestriel et acquisition de 4 nouveaux immeubles 

Nous avons publié un rapport semi-annuel du Dominicé Swiss Property Fund au 31 décembre 2018. Le résultat net réalisé du deuxième semestre 2018 s’élève à Fr. 3’624’353,25 ce qui correspond à un rendement distribuable par part de Fr. 1,39 sur 6 mois. La fortune totale du fonds au 31.12.18 est de Fr. 363 Mio comprenant 33 immeubles et la valeur de la part est de Fr. 120,00 ce qui correspond à un rendement de placement de 0,71% sur 6 mois. Depuis le début de l’année nous avons encore acquis ou signé l’acquisition à terme de 4 objets pour une valeur estimative d’environ Fr. 82 millions. Ces acquisitions nous permettent d’espérer une progression de l’état locatif du fonds à plus de Fr. 20 mio, ce qui représente une hausse de 23%. L’objet le plus important est un immeuble mixte situé à Rolle à proximité de la gare CFF pour une valeur supérieure à CHF 50 mio et un état locatif d’environ Fr. 2.7 mio. Les autres objets sont deux immeubles résidentiels à Chavannes près Renens et à Neuchâtel, ainsi qu’un petit objet commercial susceptible de permettre un redéveloppement à Lausanne. Le fonds souffre de deux nouvelles tendances visibles dans l’environnement locatif en Suisse. D’une part, nous observons une pression à la baisse sur les loyers des appartements de plus grandes surfaces, et d’autre part le nombre de cas où les locataires ne paient pas leur loyer est en augmentation sensibles. Ces deux phénomènes expliquent en partie une augmentation du vacant qui s’élève à 8.5% pour l’ensemble du fonds au cours de la période sous revue. Dans d’autres cas, le vacant s’explique par des raisons spécifiques comme l’immeuble à la rue de l’Arc-en-Ciel à Bussigny que nous avons acheté non entièrement loué ou celui à la rue de la Borde à Lausanne que nous vidons pour y construire un nouveau bâtiment. 

Après l’augmentation de capital réussie du fonds ainsi que son entrée en bourse en octobre dernier, nous entendons poursuivre la politique de croissance à long terme, étant entendu qu’à court terme la priorité est donnée à la relocation des surfaces vacantes. Pour l’année fiscale au 30 juin 2019, nous restons confiants quant à la réalisation de notre objectif d’une distribution d’un coupon de Fr. 3.-. 

Dominicé Swiss Property Fund

Augmentation de capital, ouverture au public et cotation en bourse 

Au quatrième trimestre le fonds immobilier Dominicé Swiss Property Fund a finalisé son augmentation de capital « best effort » d’octobre 2018. Celle-ci s’est soldée par un franc succès et toutes les nouvelles parts offertes ont été souscrites pour un montant de plus de CHF 120 millions. A la suite de ladite augmentation la fortune nette du fonds s’élève à plus de CHF 312 millions. Le produit de l’émission a servi à réduire l’endettement et à améliorer la liquidité des parts. Par ailleurs, il permet de poursuivre la croissance du fonds et de financer des travaux de construction futurs comme un chantier prévu dès avril 2019 sur notre immeuble au 17 rue de la Borde à Lausanne. 

Michel Dominicé, l’associé senior de la société de gestion déclare : « Nous remercions les investisseurs pour la confiance qu’ils nous ont à nouveau témoignée en souscrivant à cette augmentation de capital. Lever CHF 120 millions en une seule opération représentait un défi dans le contexte d’un marché qui avait déjà été fortement sollicité. Notre produit a cependant trouvé la faveur des investisseurs en particulier auprès des personnes privées pour lesquelles le portefeuille est particulièrement adapté du fait de la typologie des immeubles et de leurs positions géographiques ». Deux achats immobiliers à terme, un à Rolle, l’autre à Chavannes-près-Renens, se concrétiseront début 2019 pour un montant total de CHF 75 millions. Le fonds est coté en Bourse depuis le 12 octobre. Le fonds devient donc un produit de plus en plus accessible et bénéficiera d’économies d’échelle favorables à sa performance. 

Streetbox Real Estate Fund

Une nouvelle augmentation de capital concernant le « Streebox Real Estate Fund » est prévue en décembre 2018. L’augmentation de capital permettra ainsi au fonds de réaliser des projets supplémentaires. Le prospectus d’émission est maintenant disponible en PDF.

Les principales dates et informations concernant l’augmentation de capital sont les suivantes :

Période de souscription: 06.12.2018 – 14.12.2018, à 12 heures

Négoce des droits de souscription (SIX): 06.12.2018 – 12.12.2018

Libération des fonds: 20.12.2018

Capital d’augmentation: environ CHF 6.1 millions (maximum 20’455 nouvelles parts)

Ratio de souscription: 1 nouvelle part pour 20 parts existantes

Prix de souscription: CHF 303.65 net par nouvelle part

Direction de fonds: Solufonds SA, Signy-Avenex

Gestionnaire: Procimmo SA, Le Mont-sur-Lausanne

Banque dépositaire: Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne

 

Procimmo Swiss Commercial Fund II

Procimmo Swiss Commercial Fund II: deux achats supplémentaires

Le fonds Procimmo Swiss Commercial Fund II a acquis deux immeubles supplémentaires avec une valeur vénale totale d’environ de CHF 25.2 millions. Il s’agit d’immeubles à Embrach (ZH) et Oberglatt (ZH).

Les deux immeubles ont été achetés en même temps en novembre 2018. L’immeuble à Embrach (ZH) a une surface louable de 10’073 m2, une parcelle de 5’063 m2 et une valeur vénale d’environ CHF 15.5 millions. Le bâtiment qui est exploité comme immeuble artisanal et avec des surfaces de bureaux est situé à la Hardhofstrasse 15/17, en zone industrielle/artisanale dans la partie nord de la commune d’Embrach. L’accès au site est très bien desservi en ce qui concerne les transports publics et individuels. Le rendement brut réel sur prix de revient de ce bâtiment s’affiche à environ 6.6%.

Pour le deuxième immeuble, il s’agit d’un bien à Oberglatt (ZH) avec une surface louable de 6’371 m2 (parcelle de 3’360 m2) et une valeur vénale d’environ CHF 9.7 millions. Ce bâtiment à la Wehntalerstrasse 6 est exploité principalement comme immeuble artisanal, mais il dispose également de surfaces de bureaux comme pour le premier immeuble. Le site se trouve dans la zone industrielle/artisanale à l’ouest de la commune d’Oberglatt. L’accès à cet immeuble est très bon car l’autoroute A51 se trouve seulement à quelques minutes du site. Le rendement brut réel sur prix de revient de ce bâtiment s’élève à environ 6.8%.

La fortune totale du Procimmo Swiss Commercial Fund II s’élève actuellement à environ CHF 410 millions.

Immo56

Le fonds « Immobilier-CH pour Institutionnels 56j » (Immo56) clôture son exercice semestriel au 30 septembre 2018 sur un résultat net de CHF 4’522’485.- soit + 7.3% par rapport au 30 septembre 2017 et sur un réalisé de CHF 8’388’264.- (contre CHF 4’303’631.- un an plus tôt) qui tient compte des gains nets. La valeur nette d’inventaire (VNI) s’affiche à CHF 142.40 par part (contre CHF 141.40 au 30.9.2017).

Au 30 septembre 2018, les revenus totalisent CHF 9’120’117.- dont CHF 8’697’938.- pour les loyers, alors que les charges ont baissé à CHF 4’597’632.- (contre CHF 4‘843’183.- au 30.9.2017).

La marge EBIT s’élève à 65.45% (67.04% au 30.9.2017), le rendement des fonds propres « ROE » est de 4.40% (5.74% au 30.9.2017) et le rendement de placement sur six mois s’affiche à 2.15%. Le taux d’endettement tombe à 29.86% (36.21% au 30.9.2017). Le TER ref (GAV) se maintient à 0.91% (0.89% au 30.9.2017).

Au 30 septembre 2018, la fortune nette du fonds s’élève à CHF 273.3 millions, alors que la fortune totale s’affiche à CHF 400.9 millions.

 

Helvetica Swiss Commercial Fund

Le fonds immobilier Helvetica Swiss Commercial étend son portefeuille et poursuit sa croissance

Zurich, 27 novembre 2018– La direction du fonds Helvetica Property a acquis de nouveaux immeubles de qualité pour le fonds immobilier Helvetica Swiss Commercial (HSC). En préparation de la cotation du fonds HSC, son volume progresse ainsi à 430 millions de francs suisses.

La direction du fonds immobilier HSC continue de développer le fonds et le portefeuille. Conformément à la stratégie, le HSC s’achemine ainsi vers sa cotation prévue pour le milieu de 2019 au plus tard. Durant le second trimestre 2019, le HSC a acquis des immeubles pour une somme totale de CHF 180 millions. Alors qu’il a acquis au milieu de l’année huit immeubles de qualité pour une valeur totale de près de CHF 123 millions, il vient de procéder à deux nouveaux achats d’immeubles pour une somme totale de CHF 54 millions. Le volume total du portefeuille s’élève ainsi à CHF 430 millions.

Les deux nouveaux bâtiments occupent des emplacements de premier plan en Suisse centrale ainsi qu’en Suisse orientale et viennent renforcer l’orientation donnée au portefeuille. Le rendement brut perçu des deux objets s’élève à presque 6%. Les immeubles de haute qualité offrent un mix de locataires et d’affectations attractif dans le secteur du commerce de détail et du stockage. A l’heure actuelle, un loyer effectif total de CHF 3.2 millions est généré sur une surface locative d’un plus de 20’000 mètres carrés. Les nouveaux immeubles affichent un taux de location de 95%. La durée pondérée des baux s’élève à un peu moins de 6 ans.

Un des objets est situé à Arbon (TG). Il s’agit d’un centre commercial typique desservant le voisinage et les régions alentour. Le locataire principal est une société de commerce de détail active dans toute la Suisse, représentée dans le centre avec plusieurs formats de magasins, qui souhaite se maintenir à long terme dans le site. Tout près du centre commercial, le cœur de la ville d’Arbon est en pleine mutation avec, notamment, un projet de logements pour plus de mille personnes. La gare ferroviaire, la gare routière et le lac sont rapidement accessibles à pied depuis le centre commercial. Un garage sous-terrain moderne avec suffisamment de places de stationnement est à disposition des clients. L’autre objet immobilier acheté pour le fonds est situé à Tuggen (SZ). Il s’agit d’un entrepôt facilement accessible depuis l’autoroute, qui est loué pour 10 ans à une société de logistique active dans toute la Suisse.

La stratégie de croissance du fonds immobilier HSC se poursuit. Pour concrétiser les opportunités d’investissement, la direction du fonds planifie d’autres augmentations de capital. Pour l’heure, elle se concentre sur la cotation du fonds prévue en 2019 ainsi que sur la poursuite de l’extension du portefeuille. A cet égard, la FINMA a accordé au fonds le statut de fonds ouvert au public lors du premier trimestre 2018, ce qui le rend accessible à tous les investisseurs.