Cronos Immo Fund

Au cours de ce dernier trimestre le fonds Cronos Immo Fund est parvenu à finaliser de belles acquisitions malgré un contexte de marché plutôt tendu.

Un immeuble a été intégré au portefeuille à Ecublens (VD), Route du Bois 16. Cet objet bénéficie d’une bonne localisation et les typologies répondent parfaitement à la stratégie du fonds. De plus, cet objet dispose d’une réserve locative intéressante. A noter que cette nouvelle acquisition a été effectuée contre émission de parts (swap).

Le second objet est un immeuble résidentiel à Clarens (Montreux-VD), Avenue Rousseau 8, venant compléter un immeuble contigu déjà en portefeuille sis Grammont 3-5-7.

En terme de stratégie, la décision a été prise de se concentrer sur la suisse romande afin d’être le plus efficient possible dans la gestion de notre parc immobilier. Pour cette raison, les immeubles sis à Pfäffikon (SZ), Bâle (BS) et Grenchen (SO) sont en cours de vente.

A fin août 2020, les actifs totaux du fonds s’élèvent à 413 millions et le coefficient d’endettement atteint 33.15 %.

Realstone Development Fund

Realstone Development Fund: succès de la mise en location d’Horgen Oberdorf (ZH) et importante relocation d’Octagon (GE)

Lausanne, 31 août 2020

Le Realstone Development Fund poursuit sa stratégie de développement avec les projets en cours de construction à Horgen Oberdorf (ZH) et à Gland (VD) ainsi que la transformation de l’immeuble de Sévelin 15 à Lausanne. Le travail des équipes a permis d’importants succès dans la commercialisation des appartements d’Horgen Oberdorf (ZH) et des Arsenaux à Fribourg ainsi que dans relocation du site d’Octagon au Grand-Saconnex (GE). La fortune totale du fonds progresse de 2.7%.

• Horgen Oberdorf (ZH), parcelle A : 100% des 77 logements à livrer sont déjà réservés

• Les Arsenaux, Fribourg : 92% des logements sont occupés

• Octagon, Grand-Saconnex (GE) : plus de 45% du site est reloué après un repositionnement stratégique

• La Combaz, Gland (VD) : permis de construire obtenu pour la première étape de la construction d’un bâtiment certifié Minergie P

• Report de la cotation du portefeuille d’immeubles d’Axess Real Estate SA au deuxième semestre 2020

• Rendement de placement de 1.9% sur les six premiers mois de 2020

Le Realstone Development Fund continue de développer ses projets à un excellent rythme. A Horgen Oberdorf (ZH), les mesures efficaces d’hygiène mises en place pour répondre à la crise sanitaire Covid-19 ont permis de poursuivre les chantiers selon le calendrier prévu tout en veillant à la bonne santé des personnes présentes. Les travaux de façade des bâtiments sur la parcelle A sont désormais terminés et la livraison des 77 logements est prévue pour le premier trimestre 2021. Pour le bâtiment en construction sur la parcelle C, les travaux de gros-œuvre sont en cours et la livraison des 134 logements est prévue pour la fin de l’été 2022. La commercialisation de ces deux projets a démarré avec succès durant le premier semestre 2020 et tous les logements de la parcelle A sont d’ores et déjà réservés.

La transformation de l’immeuble de l’avenue de Sévelin 15 à Lausanne suit son cours avec la création de 63 logements dans le quartier de Sébeillon à la place de l’ancienne surface commerciale. A Gland (VD), la première étape du projet de La Combaz a obtenu le permis de construire pour la construction d’un immeuble certifié Minergie P, soit à très basse consommation d’énergie.

Repositionnement stratégique d’Octagon au Grand-Saconnex (GE)

Précédemment occupé par la multinationale DuPont en tant que locataire unique, le site d’Octagon au Grand-Saconnex (GE) est désormais un incubateur de start-ups actives dans les domaines énergétiques, sociaux et de la santé. Ce véritable campus de l’innovation, qui pourra accueillir jusqu’à 200 de ces jeunes pousses et compter jusqu’à 1500 personnes, cible tant les start-ups que les sociétés comptant jusqu’à 200 employés. La libération des surfaces par DuPont et le repositionnement stratégique du site constituent une opportunité pour commercialiser le site à des niveaux de prix alignés avec le marché. Plus de 45% des surfaces ont été relouées depuis avril 2020 et certains locataires bénéficient d’une renommée internationale.

Croissance de la fortune du fonds

Les investissements effectués durant le premier semestre 2020 sur les différents projets en cours de développement ont permis à la fortune totale du Realstone Development Fund de progresser de 2.7% depuis le 31 décembre 2019, s’élevant à CHF 993.2 millions au 30 juin 2020. Ces investissements ont également permis une croissance de la valeur vénale proportionnellement plus forte que les investissements eux-mêmes et contribué au rendement de placement qui atteint 1.9% sur les six premiers mois de l’exercice en cours.

Résultats

Le résultat net s’élève à CHF 5.7 millions, en baisse de 4.1% par rapport au premier semestre 2019. Le résultat de la période, y compris la revalorisation des projets en cours de construction, s’élève à CHF 12.9 millions.

Le total des produits connaît une légère baisse de 0.8% par rapport au premier semestre 2019. Cette variation s’explique par la réduction des revenus locatifs au premier semestre 2020 à la suite de la vente de l’immeuble situé à La Tour-de-Peilz (VD) réalisée au deuxième semestre 2019. Elle est partiellement compensée par le repositionnement en cours du site d’Octagon et par la mise en exploitation au premier semestre 2020 des Arsenaux à Fribourg, où 92% des logements sont déjà loués. L’excellent travail des équipes pour la recherche de locataires malgré l’impossibilité de faire visiter les appartements durant deux mois à cause de la crise sanitaire a permis à ces commercialisations de se dérouler avec succès.

Les charges augmentent de 0.8% par rapport au premier semestre 2019 en raison la hausse des charges d’exploitation et d’entretien des immeubles due aux frais liés au repositionnement du site d’Octagon. Cette variation est partiellement compensée par une optimisation des charges d’intérêts hypothécaires ainsi que par une baisse de la rémunération de la direction avec un TER réduit à 0.7%.

Le taux de perte sur loyer s’élève à 18.2% au 30 juin 2020. Il s’explique par le repositionnement du site d’Octagon avec le départ de son locataire unique en mars 2020, qui représente 6.7%, et par la commercialisation en cours des Arsenaux, qui représente 3.1%. Le portefeuille d’Axess Real Estate SA contribue au taux de perte sur loyer pour 13.4%. Le solde de 4.8% représente la vacance structurelle du parc résidentiel.

Perspectives

Le Realstone Development Fund poursuit sa stratégie de développement d’immeubles résidentiels neufs et bien situés dans les grandes agglomérations de Suisse. Les investissements effectués sur ces projets sont assurés par la vente prévue de la participation du portefeuille d’immeubles Axess Real Estate SA, dont la cotation est prévue au deuxième semestre 2020, sous réserve de l’obtention des autorisations requises.

Les premiers succès du repositionnement stratégique du site d’Octagon ainsi que la commercialisation des immeubles d’Arsenaux permettront d’augmenter les revenus locatifs pour le deuxième semestre 2020 et renforceront ainsi les cashflows opérationnels du fonds pour l’exercice 2020.

Les immeubles résidentiels neufs et les projets en cours de développement assurent aux investisseurs des perspectives réjouissantes avec notamment un potentiel de croissance des revenus locatifs récurrents pour les prochaines années. Avec un rendement de distribution de 3.0%, le fonds offre une excellente opportunité d’investissement pour une exposition au secteur résidentiel durable dans l’univers des fonds immobiliers suisses.

Polymen

UN BON PREMIER SEMESTRE

Malgré la crise sanitaire liée au COVID-19, le fonds «Polymen Fonds Immobilier» clôture son premier semestre avec un bon résultat. Au 30 juin 2020, le rendement de placement (calculé sur douze mois) s’affiche à 4.10% (4.79% au 30.6.2019). Le résultat réalisé est en hausse et s’affiche à CHF 3’974’063.- (par rapport à CHF 3’476’691 au 30.6.2019) et les revenus locatifs augmentent également lègèrement. La valeur nette d’inventaire augmente à CHF 130.65 par part (CHF 128.65 au 30.6.2019).

Immo 56

VENTE D’UN IMMEUBLE À VALBROYE

Le fonds « Immobilier-CH pour Institutionnels 56j » (I56) vient de signer la vente d’un immeuble sis à Valbroye (VD), Avenue de la Gare 11. C’est le premier « Deal » avec une plateforme de «Crowdfunding». Ce bâtiment fait partie d’un ensemble immobilier de quatre bâtiments (no 9 à 15) construits en 2018 à l’avenue de la Gare. Le bâtiment Gare 9 est en cours de vente en lots PPE, Gare 11 est cédé en bloc. Le fonds I56 conserve les derniers bâtiments (no 13 et 15) dans son portefeuille. Tous les appartements en location sont actuellement loués.

Streetbox Real Estate Fund

UN NOUVEAU SITE À LA SARRAZ

Ce nouveau site du fonds « Streetbox Real Estate Fund » comprend 48 boxes sur une parcelle de 13’653 m2 et se trouve à La Sarraz dans le district de Morges (VD), proche de Lausanne et des axes autoroutiers. La fin du chantier est prévue pour début septembre 2020. 20 boxes sont déjà réservés à la vente ou loués (soit 42% des surfaces totales). Le prix de location par box est de CHF 1’190.-/mois et le prix de vente est de CHF 229’000.- par box.

Procimmo 56

UN TRÈS BON RÉSULTAT SEMESTRIEL MALGRÉ LA CRISE SANITAIRE

Le rendement de placement (calculé sur douze mois) du «Procimmo Swiss Commercial Fund 56» est en hausse et se trouve à 8.31% (7.06% au 30.6.2019). Au 30 juin 2020, les revenus locatifs augmentent à CHF 12’098’473.- (+32.75%) et le résultat réalisé à CHF 7’962’556.- (+20.1%) par rapport au 30 juin 2019. Le rendement des fonds propres (ROE) est également en hausse et s’élève à 7.54% (6.03% au 30.6.2019). Le TER REF (GAV) tombe à 0.79% (0.83% au 30.6.2019).

Procimmo 1

UN NOUVEAU BAIL À LOYER À PUIDOUX

Le fonds « Procimmo Swiss Commercial Fund » a signé un nouveau contrat de bail à loyer pour un immeuble à Puidoux (VD) d’une surface de près de 1’000 m² de bureaux sur une durée de dix ans. Ce contrat permet d’assurer au fonds un revenu supplémentaire. Cette location vient pratiquement conclure la remise en valeur de l’immeuble du « Verney 4 » à Puidoux entamée vers fin 2017 puisque toutes les surfaces ont été relouées à l’exception de quelques dépôts en mezzanine. En conséquence, le taux de vacance de cet immeuble passera en dessous des 5% à la fin de l’année.

Cronos Immo Fund

En préambule, nous pouvons souligner que le caractère très défensif du fonds s’est parfaitement révélé en cette période de pandémie.

En effet, les revenus locatifs perçus par le secteur commercial (y compris les résidences pour seniors et les logements avec services) ne représentent que 11.9% de l’état locatif du fonds, et seuls 3% des revenus locatifs ont été temporairement impactés (restaurants, salons de coiffure, activités paramédicales et surfaces non alimentaires) et 4.5 % modérément impactés (logements avec services).

En réponse aux demandes de reports et de baisses de loyers provenant de locataires d’objets commerciaux, la direction de fonds a scrupuleusement suivi les ordonnances du Conseil fédéral en accordant un délai de paiement de 90 jours pour le règlement des montants dus. Dans des cas de rigueur, un examen de la situation a été effectué au cas par cas dans le but de gérer au mieux cette phase de crise, et ce dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

A signaler également que nous n’avons aucun retard à déplorer s’agissant des dates de livraisons prévues pour les constructions en cours (Aigle VD, et Thônex GE).

Le projet du Centre des Sources à Saxon a été finalisé comme prévu, à fin avril 2020. Deux baux ont été signés avec des locataires de premier ordre pour 24 appartements protégés, 60 chambres et 5 studios, pour une durée de 20 ans.

Un immeuble a été intégré au portefeuille à Lausanne (VD), Rue St. Roch 21. Cet objet bénéficie d’une localisation de premier ordre et d’une réserve locative intéressante. Un nouveau projet est également en cours de développement à Genève, à proximité immédiate du quartier prisé des Eaux-Vives (propriété en DDP).

A la suite de ces opérations, les actifs totaux du fonds s’élèvent à 405 millions et le coefficient d’endettement atteint 34.82 %.

Procimmo 1

UN BON RÉSULTAT SEMESTRIEL

26.2.2020

Le Procimmo Swiss Commercial Fund affiche à nouveau un résultat positif pour l’exercice semestriel : Au 31 décembre 2019, les revenus locatifs ont augmenté à CHF 27.2 millions. Le rendement de placement du fonds immobilier s’élève à 5.18% (sur douze mois) et la valeur nette d’inventaire se trouve à CHF 137.05 par part (31 décembre 2018 : CHF 135.70).

Au 31 décembre 2019 (date de clôture), le total des revenus locatifs atteint CHF 27’220’388.-, ce qui correspond à une hausse de 2.20% par rapport à l’année précédente. Le rendement de placement s’élève à 5.18% sur douze mois (31.12.2018 : 6.10%) et la valeur nette d’inventaire (VNI) s’affiche à CHF 137.05 par part (31.12.2018 : CHF 135.70).

Le résultat de l’exercice augmente de manière substantielle à CHF 21’250’247.- (vs CHF 16’980’942.- au 31.12.2018). En outre, les produits dans le fonds augmentent également à CHF 27’732’474.- (vs CHF 26’947’681.- au 31.12.2018). Simultanément, les charges s’affichent à CHF 15’123’746.- (vs CHF 15’022’512.- au 31.12.2018). Le taux de perte sur loyer a augmenté au cours du premier semestre à 15.28% (31.12.2018 : 12.03%), impacté par des départs anticipés.

Toujours à la même période, les capitaux propres ont augmenté à CHF 735’185’473.- (vs CHF 655’271’048.- au 31.12.2018) et la fortune du fonds est en hausse et s’élève à CHF 994‘184‘722.- (vs CHF 946‘353‘749.- au 31.12.2018). Le TER REF (GAV) est en baisse et s’élève maintenant à 0.94% (31.12.2018 : 0.96%).

Cronos Immo Fund

Le Cronos Immo Fund vient tout juste de finaliser sa cinquième émission de nouvelles parts, pour un montant total de CHF 55 millions environ, et dont la date de libération est fixée au 16 mars 2020. Il nous plaît de relever que cette augmentation de capital a rencontré un très large écho auprès des investisseurs puisque celle-ci a été plus de deux fois sursouscrite.

Le produit de l’émission sera utilisé pour le financement des constructions en portefeuille (Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS). Des négociations sont également en cours ou en voie de finalisation pour l’acquisition de nouvelles opportunités d’investissement, principalement dans le cadre de nouveaux projets de construction stratégiquement positionnés, et permettant de générer des rendements attrayants, à l’image du projet d’Aigle dont les 71 appartements seront livrés au cours du deuxième trimestre 2020. Les 19 appartements proposés à la vente en PPE ont trouvé preneurs, avec une marge bénéficiaire de 20%, alors que 70% des 52 appartements destinés à la location sont d’ores et déjà loués, et vont générer un rendement de plus de 5%. 

Les actifs totaux du fonds s’élèvent désormais à CHF 392 millions, alors que le coefficient d’endettement retrouvera un niveau de 33 % dès réception du produit de l’émission.