Procimmo 2

UN SOLIDE RESULTAT SEMESTRIEL

Le Procimmo Swiss Commercial Fund II (PSCF2) affiche à nouveau un résultat positif au premier semestre. Au 31 mars 2019, le rendement de placement s’élève à 8.41% (31 mars 2018: 5.22%).

Au 31 mars 2019, le total des revenus s’affiche à CHF 14’301’310.- et les dépenses totales à CHF 5‘871‘458.-. Le résultat net s’élève à CHF 8‘429‘852.- et le résultat de l’exercice à CHF 11‘864’638.-. Le total des revenus locatifs augmente à CHF 11‘056‘117.- (+ 20.1%).

La valeur nette d’inventaire (VNI) se monte au 31 mars 2019 à CHF 117.39 par part (par rapport à CHF 113.53 à fin mars 2018).

Les actifs du fonds ont connu une hausse et totalisent au 31 mars 2019 CHF 469.7 millions, alors que la fortune nette se trouve à CHF 313.4 millions. Le coefficient d’endettement du Procimmo Swiss Commercial Fund II s’élève à 34.77% et la marge de bénéfice d’exploitation (EBIT) s’affiche à 72.06%. Le taux de perte sur loyers s`élève à 20.50% et est presque identique à l’année précédente (31 mars 2018 : 20.52%). Le calcul du taux de perte sur loyers prend en compte les pertes de revenus et les pertes d’encaissement. Sans les pertes d’encaissement, le taux de perte sur loyers du fonds s’afficherait à la fin de l’exercice à 15.16%. Le TER REF (GAV) est stable à 0.96 (31 mars 2018 : 0.96%).

La levée de fonds supplémentaire réalisée lors de l’augmentation de capital de mars 2019 permettra d’acquérir au cours de ces prochains mois de nouveaux objets immobiliers industriels et artisanaux en Suisse alémanique et de développer le potentiel existant dans le parc immobilier.

Le Procimmo Swiss Commercial Fund II détenait au 31 mars 2019 vingt-huit immeubles qui se trouvent dans les cantons de Argovie, Bâle-Campagne, Berne, Fribourg, Grisons, Lucerne, Soleure et Zurich. La cotation à la bourse SIX Swiss Exchange et la transformation du fonds en un fonds ouvert au public est prévue au plus tôt pour le nouvel exercice 2019/2020.

 

Dominicé Swiss Property Fund

Le problème des logements vacants s’accentue en Suisse ainsi que dans le Canton de Vaud où le fonds est fortement positionné. Dans le Canton de Vaud où plus de la moitié des nouveaux logements construits est destinée à la location, l’offre devient surabondante et les taux de vacance sont passés de 0.4% en 2009 à 1.1% en 2018. Le problème des logements vides touche plus particulièrement les objets luxueux. Même si nous ressentons plus de difficultés qu’auparavant à relouer les appartements libérés par des locataires, notre stratégie d’acquisition ciblant des objets à proximité des transports et commodités, à loyer abordables et contenant des petites surfaces s’avère bénéfique dans ce contexte. Pour lutter contre le problème de vacants, nous devons cependant être plus exigeants auprès des régies, lancer des campagnes de marketing et de cas en cas, offrir des concessions sur les loyers ou les charges pour stimuler la demande. 

Le fonds opère actuellement plusieurs chantiers : 

La Chaux-de-Fonds, Parc 71 : 

La fin des travaux de rénovation est prévue pour le 28 août 2019 et les premiers habitants sont attendus dès le 1er septembre 2019. Les délais et les coûts sont respectés. 

Lausanne, Borde 17 : 

La demande de permis de construire est en cours de traitement auprès des services concernés. En cas d’absence d’oppositions, le permis est attendu en septembre 2019 pour un démarrage des travaux de démolition dans la foulée. La livraison reste prévue au printemps 2021. La constitution d’une PPE ainsi que la campagne de mise en valeur démarreront en principe dès l’automne 2020. 

Bex, Aigle 21-23 : 

La sortie des derniers habitants des immeubles est prévue à fin septembre 2019. Les travaux commenceront immédiatement en octobre et devraient se terminer au printemps 2020. 

Petites rénovations: 

L’entrée en force dans le Canton de Vaud de la LPPPL au 01.01.2019 nous contraint à changer de stratégie et à effectuer des travaux de rénovation légers en lieu et place des rénovations intégrales pratiquées jusqu’à fin 2018. Ce changement de stratégie nous permet d’éviter le blocage des loyers par le Canton pour une période déterminée, ce qui péjorerait le rendement des immeubles. 

La situation actuelle du marché nous incite à être prudents dans notre politique d’acquisition, et nous avons renoncé à l’achat de certains objets d’une part à cause de leur prix de revient excessif induisant des rendements insuffisants, d’autre part en raison du risque croissant de vacants. La stratégie actuelle est dès lors centrée sur la densification et l’optimisation des immeubles actuellement en propriété du Fonds, ceci afin d’échapper à la surenchère et à la sécheresse du marché immobilier en Suisse Romande. 

Pour l’exercice en cours se terminant au 30 Juin 2019, nous prévoyons de verser un coupon de Fr. 3.- par part comme annoncé. Pour le moment, nous ne prenons pas de décision par rapport à une augmentation de capital du fonds cet automne. Celle-ci dépendra des opportunités qui s’offriront à nous et de la situation du marché financier et immobilier en général. 

Varia US Properties AG

Assemblée générale 2019

Varia US Properties AG a tenu son Assemblée générale le 30 avril 2019. Trois décisions sont à retenir :

  • L’Assemblée générale a approuvé la distribution d’un dividende de CHF 2.50 par action suite aux très bons résultats de l’année 2018.
  • L’Assemblée générale a approuvé la distribution d’un dividende trimestriel à partir du 2èmetrimestre 2019. De ce fait, les actionnaires de la société recevront un dividende de CHF 0.50 par action en août et novembre 2019, ainsi qu’en février et mai 2020. Un ajustement (true-up) aux résultats de l’année 2019 sera payé en mai 2020, suite à l’Assemblée générale 2020.
  • Les administrateurs qui se représentaient ont été réélus pour une durée d’une année. Manuel Leuthold est confirmé comme Président du Conseil, Jaume Sabater comme Vice-Président et Patrick Richard comme Administrateur-Délégué. De son côté, Beat Schwab est confirmé comme Président du comité d’audit et risques. Stefan Buser conserve la présidence du comité de compensation.

Émission d’une obligation

En juin 2019 et pour la première fois de son histoire, Varia US Properties AG a émis d’une obligation de CHF 50 millions. D’une durée de quatre ans, cette obligation a été sursouscrite en moins de trois heures. Le coupon annuel s’élève à 3%. Il sera payé par moitié tous les semestres.

La société investira le produit de cette obligation pour développer son portefeuille et acquérir entre 3 et 4 nouvelles propriétés dans le courant de cet été.

Cronos Immo Fund

Une quatrième levée de fonds est prévue pour juin 2019. Le produit d’émission sera utilisé pour le financement des constructions en portefeuille (Châtel-St-Denis-FR, Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS), l’acquisition de nouvelles opportunités dont les négociations sont en cours ou en voie de finalisation, ainsi que pour le remboursement de dettes hypothécaires afin de réduire le taux d’endettement actuel, s’élevant à 41.53%.

5 nouveaux immeubles ont été intégrés entre janvier et mai à Villars-sur-Glâne (FR), Belp et Schönbühl (BE), Lausanne et Morges (VD). Le Fonds poursuit sa politique d’acquisition sélective d’immeubles résidentiels dans le respect de ses critères de localisation, d’état d’entretien et de rendement.

Après ces opérations, la fortune totale du Cronos Immo Fund s’élève à 286 mios et comprend 31 immeubles résidentiels et 4 projets en construction, répartis sur 8 cantons.

Procimmo 1

LE FONDS PSCF MAINTIENT LE CAP

22.2.2019

Le Procimmo Swiss Commercial Fund affiche un résultat positif pour l’exercice semestriel : Au 31 décembre 2018, les revenus locatifs ont augmenté à CHF 26.6 millions. Le rendement de placement du fonds immobilier s’affiche à 6.10% (sur douze mois) et la valeur nette d’inventaire se monte à CHF 135.70 par part (31 décembre 2017 : CHF 133.30).

Au 31 décembre 2018 (date de clôture), les revenus locatifs sont en hausse et atteignent CHF 26’633’961.-, ce qui correspond à une hausse de 1.17% par rapport à l’année précédente. Le rendement de placement s’affiche à 6.10% sur douze mois (31.12.2017 : 6.17%) et la valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 135.70 par part (31.12.2017 : CHF 133.30). Le résultat de l’exercice est de CHF 16’980’942.- (vs CHF 18’188’104.- au 31.12.2017). En outre, les produits dans le fonds s’affichent à CHF 26’947’681.- (vs CHF 26‘623’752.- au 31.12.2017). Simultanément, les charges s’élèvent à CHF 15’022’512.- (vs CHF 14’739’002.- au 31.12.2017). Le taux de perte sur loyer a diminué à 12.03% (31.12.2017 : 12.97%).

Toujours à la même période, les capitaux propres ont augmenté à CHF 655’271’048.- (vs CHF 643’785’677.- au 31.12.2017) et la fortune du portefeuille total est fortement en hausse et s’élève à CHF 946‘353‘749.- (vs CHF 907’404’242.- au 31.12.2017), ceci démontre la capacité du gestionnaire du fonds de créer de la valeur sur le parc immobilier. Le TER REF (GAV) est monté à 0.96% (31.12.2017 : 0.93%).

Vous voudrez bien trouver ci-joint (voir document PDF) le rapport semestriel 2018 du fonds Procimmo Swiss Commercial Fund.

Helvetica Swiss Commercial Fund

Grâce à un exercice 2018 prospère, le fonds Helvetica Swiss Commercial Fund est paré pour sa cotation en 2019

Zurich,6 mars 2019– La direction du fonds immobilier HSC poursuit la stratégie de croissance du portefeuille et du fonds qui affiche un excellent résultat annuel. Le volume du fonds a progressé à 430 millions de francs suisses. Conformément à la stratégie, le HSC fait un pas de plus en direction de la cotation planifiée pour le courant de 2019.

Le deuxième exercice annuel a été entièrement dévolu à la stratégie de croissance. Le fonds HSC a poursuivi le développement de son portefeuille en faveur d’objets immobiliers attractifs, diversifiés et de première qualité. Il comprend désormais 22 (10) objets immobiliers pour CHF 430 (199) millions. La fortune totale du fonds a progressé de 240 à 445 (206) millions de francs suisses. Le portefeuille a généré un rendement brut réel stable de 5.9% pour un taux de location de 94.2% et une durée résiduelle pondérée des baux de 4 ans. Les objets immobiliers sont situés dans des régions économiques suisses de premier plan et génèrent des revenus pérennes. La direction du fonds a réussi à tirer parti d’une hausse générale de la demande en faveur de surfaces de bureaux et de surfaces commerciales dans ces régions visées par la stratégie d’investissement du fonds HSC.

L’exercice annuel du fonds HSC, clôturé le 31 décembre 2018, se traduit par la distribution d’un montant total de 11.1 millions de francs suisses. Le dividende versé pour l’exercice 2018 a progressé de 14%, soit une hausse de CHF 0.50 par part. Il passe ainsi à CHF 4.00 (3.50), ce qui correspond à un rendement sur dividende de 3.60% (3.20%) pour un taux de distribution de 77.6% (70%). Notons que ce résultat a pu être obtenu malgré la réalisation de deux augmentations de capital et le nombre important de nouvelles parts émises à cette occasion. Le rendement sur investissement s’élève à 5.7% pour une valeur nette d’inventaire de CHF 110.00 (107.57) par part.

Helvetica Property, la direction du fonds, poursuivra la stratégie de croissance du fonds immobilier HSC. Conformément à la stratégie d’investissement, elle continuera de développer et de diversifier le portefeuille en se concentrant sur la gestion des biens immobiliers, l’optimisation des objets existants ainsi que sur des achats complémentaires. Pour cela, la direction du fonds réalisera, du 4 au 22 mars, une augmentation de capital portant sur un montant maximal de CHF 75 millions. Elle a déjàprévu l’achat d’un certain nombre d’objets immobiliers et négociera en outre celui de biens immobiliers supplémentaires, certains en exclusivité, pour un volume total de CHF 150 millions.

Cette année, la stratégie de croissance prévoit encore d’autres augmentations de capital destinées à lever des fonds propres supplémentaires pour poursuivre le développement du portefeuille. Outre une nouvelle augmentation des dividendes, la cotation du fonds à la SIX Swiss Exchange est également au programme de l’exercice de cette année.

Varia US Properties AG

Fin d’année extrêmement positive

Varia US Properties AG (www.variausproperties.com) s’apprête à publier le 3 avril prochain ses résultats annuels et à tenir son Assemblée générale le 30 avril 2019.

Après la vente d’un bâtiment et l’acquisition d’un autre en décembre 2018, la société a terminé l’année de la plus belle manière qu’il soit, réalisant un retour sur investissement (IRR) de plus de 30% net sur la vente et acquérant un actif à Tucson qui devrait rapporter selon les projections faites au moment de l’acquisition un retour sur investissement moyen de 10.4% sur les 10 prochaines années.

Comme déjà annoncé, le Conseil d’administration entend proposer à la prochaine assemblée la distribution d’un dividende de CHF 2.50 par action, équivalant à un dividende de 6.7% sur le cours actuel de CHF 37.20. Il entend également proposer une distribution trimestrielle à compter du troisième trimestre 2019.

Le rapport annuel, la convocation à l’Assemblée générale et toute la documentation relevante sera publiée sur le site de la société en temps voulus.

Realstone Swiss Property Fund

Rétrospective de l’année 2018

 Les revenus locatifs d’environ CHF 24,5 millions (exercice précédent : CHF 23,2 millions) ont augmenté de 5,5%, soit CHF 1,3 millions, principalement en raison de la réduction des vacants et de l’acquisition d’un immeuble. Au cours de la période sous revue, le taux de perte sur loyers s’est nettement amélioré. En effet, il s’élève à 7.83 % contre 9.97% au 30 septembre 2017, ce qui représente une amélioration de plus de 2% du revenu locatif net théorique. Les frais d’entretien et de réparation ont augmenté en raison d’un changement dans la politique d’activation et d’amortissement des travaux sur les immeubles. La valeur vénale des immeubles s’élève à CHF 1’034.3 millions (CHF 978.8 millions), avec un taux d’endettement de 22.97% (31.55%).

L’augmentation de capital réalisée en juillet 2018 a de nouveau répondu à toutes les attentes. La totalité des 505’412 parts mises sur le marché, d’une valeur totale de CHF 62 millions, ont été souscrites et cotées le 18 juillet 2018. Le produit de l’émission nous permettra de poursuivre notre stratégie de création de valeur par le biais de projets de densification et de modernisation, ainsi que par l’acquisition de nouveaux objets. Dans ce contexte, 25 appartements et 3’113 m2 de surfaces commerciales ont été acquis le 5 juillet 2018 dans le centre d’Affoltern am Albis, dans le canton de Zurich, pour un montant total de CHF 25,5 millions. Cet achat permet au fonds de diversifier ses investissements en Suisse alémanique et d’augmenter ses revenus locatifs.

Realstone Development Fund

Une stratégie soucieuse de ses locataires

Soucieuse de renforcer l’offre de logements de qualité à loyers accessibles, la direction du fonds Realstone SA s’efforce de donner la priorité au principe « Design to users » : une conception optimisée des logements, des finitions de qualité supérieure et des solutions techniques innovantes comme le smart metering. L’application de ce principe permet de tendre à l’obtention du meilleur ratio qualité/prix et de focaliser l’attention sur la création de valeur pour les locataires et les investisseurs.

Arsenaux

La réalisation du projet des Arsenaux suit son cours. Ce début d’année 2019 est ponctuée par la pose des dernières dalles en béton armé des deux bâtiments de 6 étages qui marque une étape importante du projet. Le programme des réceptions s’affine et les logements de ces deux bâtiments sont prévus pour la fin de l’été.

En parallèle, l’intégration du projet dans son quartier et dans la ville de Fribourg continue de se dessiner, notamment avec la réalisation d’une voie verte sur la zone arrière proche des voies CFF. Cette dernière s’étendra dans toute l’agglomération Fribourgeoise et permettra un accès privilégié à la gare CFF.

Pour plus d’information sur ce projet, consultez le site : www.les-arsenaux.ch

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV

Transactions :

Au cours du dernier trimestre, ERRES a été actif sur le marché des transactions :

  • Cession de l’immeuble « Agora » à Fribourg (FR) pour un montant d’environ 84 MCHF. Construit et développé par OROX Asset Management en 2012, la vente de cet actif dégage une plus-value réalisée avant impôt de 14 MCHF. Ce gain réalisé cristallise la valeur créée tout au long du processus de construction, de location, d’exploitation et de cession.

Une partie du produit de la vente d’Agora sera réinvestie dans deux nouveaux objets :

  • Un actif à Romont (FR) pour un montant d’environ 27 MCHF et un rendement net de 4.34%. En construction, il sera livré en juin 2019 et loué intégralement par la Migros pour une durée de 25 ans.
  • Un actif à Carouge (GE) pour un montant d’environ 11 MCHF et un rendement net de 4.16%. L’immeuble est idéalement situé et intégralement loué sur 10 ans dans le cadre de trois nouveaux baux fermes signés simultanément à la transaction.

Le solde du produit de la vente d’Agora contribue à une réduction immédiate de la dette et permet aussi d’assurer le financement du projet Vergers à Meyrin (GE) ainsi que les rénovations significatives sur le portefeuille (Brugg, Pully, Basel). Par ailleurs, des négociations sont en cours pour de nouvelles acquisitions qui pourraient être annoncées dans les prochaines semaines.

Evolution de la vacance :

Malgré un taux de vacance bas à 3.81% à fin septembre 2018, les équipes de gestion poursuivent leurs efforts afin de faire évoluer positivement ce ratio à court, moyen et long terme et garantir les revenus d’ERRES.

Ainsi depuis septembre dernier, les deux principaux vacants constatés à fin Septembre 2018 ont été reloués :

  • 600 m2 de surfaces retail devenus vacants suite àla faillite d’OVS à Olten (SO) avec deux baux de 10 ans fermes et un loyer annuel total de 175KCHF
  • 2’805 m2 de surfaces administratives et commerciales à Mont-sur-Lausanne (VD) avec un bail de 15 ans ferme et un loyer annuel de 445 KCHF

Constructions / Rénovations :

Après avoir finalisé la surélévation/rénovation de l’immeuble Saint Gallering à Bale (BS) et loué 100% des surfaces nouvellement créées dans l’immeuble Biopôle IV à Epalinges (VD), ERRES reste toujours actif pour générer de la valeur au cœur même de son portefeuille.

Les immeubles de Brugg (AG) et de Pully (VD) bénéficient actuellement de rénovations lourdes afin d’améliorer les performances énergétiques, augmenter le confort des locataires et déployer les réserves locatives tout en maintenant l’attractivité de ces actifs.

A Meyrin (GE), les travaux de construction de l’immeuble les Vergers se poursuivent selon le planning. Les premiers appartements seront livrés en juillet 2020.

Portefeuille :

Comme chaque année, au 31 décembre la valeur fiscale de la part a été mise à jour.

Cette dernière a été calculée par l’administration à 3.47CHF/action contre une valeur boursière de 127.7 CHF/action à la même date. Pour mémoire, cette valeur fiscale basse, permet de limiter l’imposition des investisseurs privés domiciliés en Suisse. Ces derniers sont exonérés de l’impôt sur le revenu et le capital provenant de l’activité immobilière d’ERRES.