Realstone Development Fund

Finalisation de la vente d’un immeuble stabilisé

Lausanne, le 3 juin 2019 – Dans le cadre du renforcement de la stratégie du fonds Realstone Development Fund (RDF) sur l’immobilier résidentiel et sur les projets de développement, la direction de fonds et le gestionnaire arrivent au terme du processus de vente d’un immeuble stabilisé dont la valeur a été maximisée. Le produit de la vente servira à financer les projets de développements résidentiels et le gain en capital substantiel envisagé permettra d’augmenter le dividende.

En décembre 2018, la direction de fonds a renforcé la stratégie du fonds basée sur les trois piliers suivants : le développement de projets, l’immobilier résidentiel et le recyclage du capital. Dans ce cadre, un processus de vente d’objets stabilisés a été initié qui, aboutira très prochainement. L’intérêt marqué de nombreux investisseurs démontre la qualité du parc immobilier et confirme la capacité des équipes à mettre en œuvre la stratégie du fonds.

La croissance du dividende déjà amorcée (CHF 1.90 en 2018 contre CHF 1.16 en 2017) devrait se poursuivre grâce aux gains en capital substantiels à réaliser lors des ventes ainsi que par la mise en location des projets de développement résidentiels. Ces derniers sont entièrement financés par le résultat de la vente et par la dette. Cette stratégie, très active, permet en outre d’accroitre la performance du fonds en utilisant de manière plus efficiente le capital investi.

D’autres objets seront mis sur le marché ces prochaines années avec la même stratégie de recyclage du capital dans les projets immobiliers résidentiels.

Procimmo 56

AUGMENTATION DE CAPITAL RÉUSSIE

Procimmo SA a levé avec succès sur le marché des capitaux pour environ CHF 50 millions pour le Procimmo Swiss Commercial Fund 56. Les parts offertes lors de l’augmentation de capital ont été entièrement souscrites.

Les fonds levés lors de l’augmentation de capital correspondent à 439’710 nouvelles parts de fonds. La période de souscription s’est déroulée du 13 au 22 mai, à 12 heures. L’opération a été finalisée avec l’attribution et la libération des parts du fonds le 29 mai 2019. Le ratio de souscription a été défini comme suit : une nouvelle part pour quatre parts existantes.

Au total, ce sont 2‘198’553 parts du fonds Procimmo Swiss Commercial Fund 56 qui sont détenues en date du 29 mai 2019 par les investisseurs.

Ce capital supplémentaire permettra d’acquérir au cours de ces prochains mois de nouveaux objets immobiliers industriels et artisanaux en Suisse romande, en particulier en périphérie des grands centres et en bordure des axes autoroutiers. En plus, le fonds pourra réaliser des projets de développement du parc immobilier.

Le fonds immobilier détenait au 31 décembre 2018 26 immeubles dans les cantons de Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel et Valais. La fortune totale du fonds s’élevait à CHF 340.5 millions.

Procimmo 2

UN SOLIDE RESULTAT SEMESTRIEL

Le Procimmo Swiss Commercial Fund II (PSCF2) affiche à nouveau un résultat positif au premier semestre. Au 31 mars 2019, le rendement de placement s’élève à 8.41% (31 mars 2018: 5.22%).

Au 31 mars 2019, le total des revenus s’affiche à CHF 14’301’310.- et les dépenses totales à CHF 5‘871‘458.-. Le résultat net s’élève à CHF 8‘429‘852.- et le résultat de l’exercice à CHF 11‘864’638.-. Le total des revenus locatifs augmente à CHF 11‘056‘117.- (+ 20.1%).

La valeur nette d’inventaire (VNI) se monte au 31 mars 2019 à CHF 117.39 par part (par rapport à CHF 113.53 à fin mars 2018).

Les actifs du fonds ont connu une hausse et totalisent au 31 mars 2019 CHF 469.7 millions, alors que la fortune nette se trouve à CHF 313.4 millions. Le coefficient d’endettement du Procimmo Swiss Commercial Fund II s’élève à 34.77% et la marge de bénéfice d’exploitation (EBIT) s’affiche à 72.06%. Le taux de perte sur loyers s`élève à 20.50% et est presque identique à l’année précédente (31 mars 2018 : 20.52%). Le calcul du taux de perte sur loyers prend en compte les pertes de revenus et les pertes d’encaissement. Sans les pertes d’encaissement, le taux de perte sur loyers du fonds s’afficherait à la fin de l’exercice à 15.16%. Le TER REF (GAV) est stable à 0.96 (31 mars 2018 : 0.96%).

La levée de fonds supplémentaire réalisée lors de l’augmentation de capital de mars 2019 permettra d’acquérir au cours de ces prochains mois de nouveaux objets immobiliers industriels et artisanaux en Suisse alémanique et de développer le potentiel existant dans le parc immobilier.

Le Procimmo Swiss Commercial Fund II détenait au 31 mars 2019 vingt-huit immeubles qui se trouvent dans les cantons de Argovie, Bâle-Campagne, Berne, Fribourg, Grisons, Lucerne, Soleure et Zurich. La cotation à la bourse SIX Swiss Exchange et la transformation du fonds en un fonds ouvert au public est prévue au plus tôt pour le nouvel exercice 2019/2020.

 

Dominicé Swiss Property Fund

Le problème des logements vacants s’accentue en Suisse ainsi que dans le Canton de Vaud où le fonds est fortement positionné. Dans le Canton de Vaud où plus de la moitié des nouveaux logements construits est destinée à la location, l’offre devient surabondante et les taux de vacance sont passés de 0.4% en 2009 à 1.1% en 2018. Le problème des logements vides touche plus particulièrement les objets luxueux. Même si nous ressentons plus de difficultés qu’auparavant à relouer les appartements libérés par des locataires, notre stratégie d’acquisition ciblant des objets à proximité des transports et commodités, à loyer abordables et contenant des petites surfaces s’avère bénéfique dans ce contexte. Pour lutter contre le problème de vacants, nous devons cependant être plus exigeants auprès des régies, lancer des campagnes de marketing et de cas en cas, offrir des concessions sur les loyers ou les charges pour stimuler la demande. 

Le fonds opère actuellement plusieurs chantiers : 

La Chaux-de-Fonds, Parc 71 : 

La fin des travaux de rénovation est prévue pour le 28 août 2019 et les premiers habitants sont attendus dès le 1er septembre 2019. Les délais et les coûts sont respectés. 

Lausanne, Borde 17 : 

La demande de permis de construire est en cours de traitement auprès des services concernés. En cas d’absence d’oppositions, le permis est attendu en septembre 2019 pour un démarrage des travaux de démolition dans la foulée. La livraison reste prévue au printemps 2021. La constitution d’une PPE ainsi que la campagne de mise en valeur démarreront en principe dès l’automne 2020. 

Bex, Aigle 21-23 : 

La sortie des derniers habitants des immeubles est prévue à fin septembre 2019. Les travaux commenceront immédiatement en octobre et devraient se terminer au printemps 2020. 

Petites rénovations: 

L’entrée en force dans le Canton de Vaud de la LPPPL au 01.01.2019 nous contraint à changer de stratégie et à effectuer des travaux de rénovation légers en lieu et place des rénovations intégrales pratiquées jusqu’à fin 2018. Ce changement de stratégie nous permet d’éviter le blocage des loyers par le Canton pour une période déterminée, ce qui péjorerait le rendement des immeubles. 

La situation actuelle du marché nous incite à être prudents dans notre politique d’acquisition, et nous avons renoncé à l’achat de certains objets d’une part à cause de leur prix de revient excessif induisant des rendements insuffisants, d’autre part en raison du risque croissant de vacants. La stratégie actuelle est dès lors centrée sur la densification et l’optimisation des immeubles actuellement en propriété du Fonds, ceci afin d’échapper à la surenchère et à la sécheresse du marché immobilier en Suisse Romande. 

Pour l’exercice en cours se terminant au 30 Juin 2019, nous prévoyons de verser un coupon de Fr. 3.- par part comme annoncé. Pour le moment, nous ne prenons pas de décision par rapport à une augmentation de capital du fonds cet automne. Celle-ci dépendra des opportunités qui s’offriront à nous et de la situation du marché financier et immobilier en général. 

Varia US Properties AG

Assemblée générale 2019

Varia US Properties AG a tenu son Assemblée générale le 30 avril 2019. Trois décisions sont à retenir :

  • L’Assemblée générale a approuvé la distribution d’un dividende de CHF 2.50 par action suite aux très bons résultats de l’année 2018.
  • L’Assemblée générale a approuvé la distribution d’un dividende trimestriel à partir du 2èmetrimestre 2019. De ce fait, les actionnaires de la société recevront un dividende de CHF 0.50 par action en août et novembre 2019, ainsi qu’en février et mai 2020. Un ajustement (true-up) aux résultats de l’année 2019 sera payé en mai 2020, suite à l’Assemblée générale 2020.
  • Les administrateurs qui se représentaient ont été réélus pour une durée d’une année. Manuel Leuthold est confirmé comme Président du Conseil, Jaume Sabater comme Vice-Président et Patrick Richard comme Administrateur-Délégué. De son côté, Beat Schwab est confirmé comme Président du comité d’audit et risques. Stefan Buser conserve la présidence du comité de compensation.

Émission d’une obligation

En juin 2019 et pour la première fois de son histoire, Varia US Properties AG a émis d’une obligation de CHF 50 millions. D’une durée de quatre ans, cette obligation a été sursouscrite en moins de trois heures. Le coupon annuel s’élève à 3%. Il sera payé par moitié tous les semestres.

La société investira le produit de cette obligation pour développer son portefeuille et acquérir entre 3 et 4 nouvelles propriétés dans le courant de cet été.

Cronos Immo Fund

Une quatrième levée de fonds est prévue pour juin 2019. Le produit d’émission sera utilisé pour le financement des constructions en portefeuille (Châtel-St-Denis-FR, Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS), l’acquisition de nouvelles opportunités dont les négociations sont en cours ou en voie de finalisation, ainsi que pour le remboursement de dettes hypothécaires afin de réduire le taux d’endettement actuel, s’élevant à 41.53%.

5 nouveaux immeubles ont été intégrés entre janvier et mai à Villars-sur-Glâne (FR), Belp et Schönbühl (BE), Lausanne et Morges (VD). Le Fonds poursuit sa politique d’acquisition sélective d’immeubles résidentiels dans le respect de ses critères de localisation, d’état d’entretien et de rendement.

Après ces opérations, la fortune totale du Cronos Immo Fund s’élève à 286 mios et comprend 31 immeubles résidentiels et 4 projets en construction, répartis sur 8 cantons.