Streetbox

UN BON RÉSULTAT SEMESTRIEL 2019

28.11.2019

Le fonds Streetbox Real Estate Fund clôture à nouveau l’exercice semestriel sur des résultats positifs: au 30 septembre 2019, le rendement des fonds propres («Return on Equity») a augmenté sur les douze mois à 10.67% (contre 10.15% au 30.9.2018) et le résultat net est en hausse et se trouve à CHF 1’892’263.- (CHF 1’064’110.- au 30.9.2018). Le rendement de placement sur l’exercice comptable (douze mois) augmente également à 11.52% (contre 3.31% au 30.9.2018 sur six mois).

Au 30 septembre 2019, la valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 293.40 par part (contre CHF 277.90 par part une année plus tôt).

Les revenus locatifs augmentent à CHF 4’804’797.- à fin septembre 2019 (contre CHF 4‘346‘675.- au 30.9.2018), ce qui correspond à une hausse de 10.5% par rapport à la même période de l’année passée. En outre, le total des revenus dans le fonds s’affiche à CHF 4’813’637.- (contre CHF 4‘408‘919.- au 30.9.2018). Le total des charges s’élève quant à lui à CHF 2’921’374.- (contre CHF 3‘344‘810.- au 30.9.2018).

La marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) augmente à 61.24% (contre 50.77% au 30.9.2018) et le résultat total de l’exercice est de CHF 5’545’193.- (contre CHF CHF 3’643’148.- au 30.9.2018). La fortune nette du fonds s’affiche à CHF 126 millions au 30 septembre 2019, alors que la fortune totale s’élève à CHF 197 millions. Le coefficient d’endettement diminue à 30.38% (contre 31.45% au 30.9.2018). Le taux de perte sur loyer tombe à 16.90% (contre 19.42% au 30.9.2018). Le TER REF (GAV) se réduit également à 0.91% (contre 0.97% au 30.9.2018).

Le lancement récent d’un nouveau site internet dédié à la commercialisation permettra au gestionnaire du fonds Procimmo SA de communiquer auprès des groupes cibles avec des outils plus modernes. Jetez un coup d’oeil au nouveau site web sous le lien : www.streetbox.com

A l’avenir, le fonds sera géré par un nouveau « Fund Manager ». Pascal Linh succédera à Frédéric Noirot au plus tard le 1er avril 2020. En dernier lieu, Pascal Linh a travaillé pour Wüest Partner SA à Genève, où il s’est concentré sur les évaluations et analyses immobilières.

 

 

Realstone Swiss Property Fund

28.11.2019

Innovation et densification au menu de la rénovation d’un immeuble lausannois

L’immeuble situé à la route de Berne 2 à Lausanne fait peau neuve avec une surélévation de deux étages et l’installation d’une façade photovoltaïque. Le permis de construire a été obtenu et les travaux ont débuté le 25 novembre.

Informations complémentaires

L’innovation et la densification urbaine sont deux composantes essentielles du développement durable. C’est pourquoi Realstone SA se réjouit d’avoir obtenu le permis de construire pour la transformation de l’immeuble du fonds Realstone Swiss Property de la route de Berne 2 à Lausanne.

Dans un premier temps, il sera procédé à un assainissement de la carbonatation des façades. «Cela consiste à traiter la rouille sur l’acier corrodé du béton armé avant de le protéger à nouveau, explique Ludovic Pommiès, ingénieur et chef de projet chez Realstone SA. Cette opération offrira une seconde jeunesse à la structure.» Une isolation périphérique crépie sera ensuite installée et permettra de considérables économies d’énergie en matière de chauffage.

Un autre volet des travaux sera la construction de deux étages supplémentaires, selon un projet conçu par le bureau d’architectes Bakker & Blanc. Grâce à cette réalisation, 355,5 m2 de surface locative verront le jour, répartis entre 11 studios et 2 appartements de 2,5 pièces, qui viendront ainsi s’ajouter aux 41 studios déjà existants. Cette surélévation s’inscrit complètement dans la ligne voulue par la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), qui exige que le développement de l’urbanisation soit orienté vers l’intérieur et que soit créé un milieu bâti compact grâce à une densification de qualité afin de mettre un frein au gaspillage des sols.

Et parce que le développement durable passe aussi par l’innovation, les façades des deux nouveaux étages réalisés seront recouvertes de panneaux photovoltaïques. Cette installation produira environ 30’000 kWh par an, correspondant à la consommation moyenne de 9 ménages de 4 personnes en Suisse. «De telles façades sont encore assez rares dans le pays, relève Ludovic Pommiès. C’est une vision résolument tournée vers l’avenir.»

Après ces travaux débutés le 25 novembre, tout l’immeuble répondra aux standards électriques les plus récents et bénéficiera du smartmetering, un système de compteurs intelligents qui suit en temps réel la consommation d’énergie, en conformité avec la stratégie énergétique 2050 de la Confédération. Cela permettra aux nouveaux habitants de réduire leur impact écologique tout en diminuant leurs factures grâce à une communauté d’autoconsommation.

Realstone Swiss Property Fund

29.11.2019

Le fonds Realstone Swiss Property réalise un résultat semestriel stable

Le résultat net du fonds à la clôture s’élève à CHF 11.66 millions, soit une progression de 8.75% par rapport au résultat présenté un an plus tôt.

Les revenus locatifs perçus par le fonds s’élèvent à CHF 25.3 millions au 30.09.2019 contre CHF 24.5 au 30.09.2018, soit une augmentation de 3.3%. Les nouvelles acquisitions d’immeubles ainsi que la réduction des vacants en sont les principales raisons. Au cours de la période sous revue, le taux de perte sur loyer a diminué de 7.83% au 30.09.2018 à 6.90% un an plus tard. La direction de fonds est confiante de pouvoir mettre à profit son savoir-faire afin de contenir les vacants durablement. Du côté des charges, les frais imputés aux immeubles sont stables tandis que les frais du fonds sont en baisse. Le total des charges s’élève à CHF 13.90 millions, en baisse de 4.64% en comparaison avec le total des charges au 30.09.2018. Il en ressort une marge de bénéfice d’exploitation de 61.67%, soit une amélioration de 2% en rapport à l’an dernier. Un dividende stable est dès lors assuré pour la fin de l’exercice.

La fortune totale du fonds affiche une progression de CHF 26 millions à CHF 1’070 millions au 30.09.2019 en raison des récentes acquisitions ainsi que des investissements réalisés sur le parc existant. Avec un coefficient d’endettement de 25.17%, le fonds peut financer des projets à création de valeur, des investissements ciblés lors des rotations de locataires, ainsi que de nouvelles acquisitions.

Il convient également de noter que les réévaluations d’experts ont désormais lieu à une fréquence annuelle contre semestrielle lors des précédents exercices comptables. La variation sur les gains et pertes en capitaux est expliquée par les nouvelles acquisitions mais ne contient donc pas la création de valeur opérée sur le parc, ni les effets du marché. Enfin, la nouvelle politique d’amortissements fiscaux a permis de diminuer les impôts directs en contrepartie d’impôts latents plus élevés : l’effet sur le rendement de placement est neutre.

Le fonds reste très actif sur la planification des cinq années à venir et va poursuivre sa stratégie de création de valeur par le biais de projets de densification et de modernisation. Les travaux actuellement en cours à la route de Berne 2 à Lausanne en sont la parfaite illustration. Cette stratégie sera également adoptée pour les récentes acquisitions à Richterswil (ZH) et Bâle (BS) dotées d’un potentiel de création de valeur pour l’investisseur.

Cronos Immo Fund

Au cours de ce dernier trimestre 2019, le fonds Cronos Immo Fund est parvenu à finaliser de belles acquisitions, totalisant plus de CHF 60 millions, malgré un contexte de marché plutôt tendu. Le premier objet est un très bel immeuble « prime » situé au centre-ville de Vevey (VD), composé d’un corps de bâtiment ancien intégralement rénové, et d’une nouvelle construction adjacente. L’investissement se monte à CHF 34 millions, et comporte un mix d’appartements de haute qualité (54% de l’état locatif), de commerces principalement dédiés au secteur de la santé avec des locataires de premier ordre (34% de l’état locatif), et d’un parking souterrain de 2 étages (12% de l’état locatif).

Le second objet est un immeuble résidentiel récent sis au centre de la Tour-de-Peilz (VD), à côté de la gare, venant compléter celui déjà en possession du fonds puisque tous deux ont été construits simultanément, et disposent d’un parking en commun. L’investissement de monte à CHF 15 millions.

Le troisième objet est un immeuble résidentiel très bien situé au centre d’Echallens (VD), à 200 mètres de la gare. L’investissement se monte à CHF 10 millions.

Enfin, un dernier immeuble résidentiel sis à Neuchâtel, d’une valeur de CHF 4 millions, vient compléter cet ensemble de biens.

A l’issue de ces transactions, le fonds se trouve désormais très bien positionné pour procéder à sa 4ème levée de fonds dans le courant du mois de février 2020. Celle-ci sera principalement destinée à financer les trois constructions en cours, ainsi qu’à la réduction du taux d’endettement.

S’agissant de nos projets de construction, les 30 appartements construits à Châtel-St-Denis (FR) ont été loués. Dans le cadre du principal projet du fonds situé à Aigle (VD), dont la construction s’achèvera en mai 2020, la totalité des appartements destinés à la vente en PPE ont trouvé preneurs, de même que 70% des objets à louer.

Immo56

UN RÉSULTAT SEMESTRIEL RÉJOUISSANT AU 30.9.2019

29.11.2019

Le fonds « Immobilier-CH pour Institutionnels 56j » (Immo56) affiche un résultat semestriel positif : Au 30 septembre 2019, le résultat net est de CHF 5’381’952.- soit + 19% par rapport au 30 septembre 2018. Le rendement de placement augmente sur les douze mois à 4.87%. La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 144.20 par part (contre CHF 142.40 au 30.9.2018). 

Au 30 septembre 2019, les revenus totalisent CHF 9’870’105.- (contre CHF 9’120’117.- au 30.9.2018) dont CHF 9’269’025.- en hausse pour les loyers (contre CHF 8’697’938.- au 30.9.2018), alors que les charges ont baissé à CHF 4’488’153.- (contre CHF 4’597’632.- au 30.9.2018).

La marge EBIT s’affiche à 68.19% (65.45% au 30.9.2018), le rendement des fonds propres « ROE » augmente à 4.70% (4.40% au 30.9.2018) et le rendement de placement sur douze mois augmente également à 4.87% (2.15% au 30.9.2018 sur six mois). Le taux d’endettement est de 35.33% (29.86% au 30.9.2018). Le TER ref (GAV) diminue à 0.88% (0.91% au 30.9.2018). Le taux de perte sur loyer diminue également à 4% (6.72% au 30.9.2018).

Au 30 septembre 2019, la fortune nette du fonds s’affiche à CHF 276.8 millions, alors que la fortune totale s’élève à CHF 441.8 millions.

 

 

Baloise Swiss Property Fund

Bâle, 10 décembre 2019.

Au 30 septembre 2019, le Baloise Swiss Property Fund conclut avec succès son premier exercice. Le bénéfice net généré s’élève à 14,3 millions de CHF. L’investisseur en tire une distribution par part de 3,03 CHF et un rendement sur distribution de 2,83% (par rapport au cours extra-boursier).

Portefeuille immobilier

Le 1er octobre 2018, Baloise Gestion Immobilière SA a lancé le fonds immobilier Baloise Swiss Property Fund doté d’un portefeuille initial de 35 immeubles d’une valeur de 352,3 millions de CHF. L’augmentation de capital réussie au début du mois de septembre 2019 a permis d’acquérir en plus 20 immeubles d’une valeur de 193,9 millions de CHF. La valeur vénale des 55 immeubles s’établit au 30 septembre 2019 à 565,9 millions de CHF. L’augmentation de 19,7 millions de CHF enregistrée par la valeur vénale de l’ensemble du portefeuille est due à la diminution des taux d’escompte, à l’augmentation du niveau des loyers lors des relocations ainsi qu’à la valorisation d’un immeuble rénové.

Résultats des immeubles

Des revenus locatifs d’un total de 16,8 millions de CHF ont pu être générés lors de la première année. Le taux de perte de revenus locatifs s’établissait à la fin de l’exercice à 5,34%. Nous sommes parvenus à mettre en location des objets à destination commerciale. Une surface commerciale dans un immeuble à Orbe a ainsi été louée dans le cadre d’un bail décennal, tandis que les locataires existants de surfaces commerciales ont fait valoir leurs options d’extension contractuelles. La durée résiduelle des contrats de location fixes (Weighted Average Unexpired Lease Term – WAULT) s’élève à 3,44 ans au 30 septembre 2019. Le taux de financement externe est de 15,02% à la fin de l’exercice.

Évolution du patrimoine net du fonds

Lors du premier exercice, le fonds net du fonds a augmenté en raison de l’achat de 20 immeubles, de la croissance des liquidités et de la valorisation du portefeuille dans son ensemble de 214,6 millions de CHF pour passer à 489,6 millions de CHF. La valeur nette d’inventaire (Net Asset Value – NAV) par part s’élève au 30 septembre 2019 à 103,86 CHF (+3,86% depuis le 1er octobre 2018). Par rapport au cours du négoce extra-boursier de 107,00 CHF, cela correspond à un agio de 3,02%.

Perspective

La direction de fonds prévoit de poursuivre l’expansion du portefeuille immobilier lors du deuxième exercice 2019/2020. L’accent sera toujours porté sur les immeubles situés dans les villes des régions économiques à forte croissance et leurs régions, qui génèrent des revenus locatifs solides et durables. Conséquence du faible taux de financement externe de 15,02%, l’achat de nouveaux immeubles devrait se faire en capitaux empruntés. Aucune augmentation de capital n’est pour l’instant prévue lors du second exercice. En parallèle, la direction de fonds poursuit l’optimisation du portefeuille en réalisant le potentiel local de revenus locatifs lors d’assainissements et de relocations dégageant une plus-value ainsi qu’en étudiant la vente de quelques immeubles.

Cronos Immo Fund

La troisième levée de fonds de juin 2019, pour un montant de CHF 44.4 mios a été couronnée de succès.

Suite à cette opération, 4 nouveaux immeubles ont été intégrés au portefeuille à Vevey, Jongny (VD), Marly (FR) et à Neuchâtel. Le produit d’émission a également été utilisé pour le financement des constructions en cours (Châtel-St-Denis-FR, Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS).

Gestion du risque locatif :

La composition du portefeuille, tant en termes de typologie d’objets que de localisation, permet à Cronos Immo Fund de minimiser le risque de vacance. En effet :

  • Le Fonds axe ses investissements dans des régions urbaines
  • Seul 8 % du revenu locatif est voué à une affectation commerciale
  • Les studios et appartements de 1.5 à 3.5 pièces représentent 85 % du portefeuille (hausse statistique des vacants pour les plus grands appartements)

Le Fonds a également procédé à la vente d’un immeuble situé à Domdidier (FR), en anticipation d’une certaine détente du marché immobilier dans la région de la Broye.

Après ces opérations, la fortune totale du Cronos Immo Fund s’élève à 318 mios, comprend 36 immeubles résidentiels et 3 projets en construction, principalement situés dans les cantons de Vaud (59.5 %), Fribourg (10 %), Genève (7.5 %) et Berne (7 %).

Helvetica Property Investors

Michael Müller appointed new CEO of Helvetica Property Investors AG

Zurich, 5. September 2019 – The Board of Directors of Helvetica Property Investors AG (Helvetica) has appointed Michael Müller as the new CEO Switzerland. He will succeed Hans R. Holdener in January 2020.

Hans R. Holdener, founding partner and long-standing CEO of Helvetica Property Investors AG, has decided to transfer the operational management of the successful Real Estate Fund and Asset Management platform to new competent hands and will instead assume a role on the Board of Directors and the Investment Committee. Hans R. Holdener founded Helvetica Property Investors AG 13 years ago as a novelty in the Swiss real estate market. Today, the company is one of the most successful companies of its kind and is the preferred partner for direct and indirect real estate investments.

Hans R. Holdener’s role as CEO will be assumed by the proven industry expert Michael Müller from 1 January 2020. In an extensive selection process, the Board of Directors came to the conclusion that Michael Müller, due to his convincing personality and his comprehensive track record in the real estate industry, is the ideal candidate for this position.

« With Michael Müller, we were able to appoint a highly qualified new CEO who has both a sound educational background in the real estate sector and an outstanding track record in the industry. We are very much looking forward to seeing him and his management team actively shaping the further development of Helvetica Property Investors AG. It is also gratifying that the founder of Helvetica, Hans R. Holdener, will remain committed to the Group. He will continue to shape the destiny of the company as a member of the Board of Directors and Investment Committees and, in close coordination with Michael Müller, will contribute his expertise in the areas of investor relations, marketing and business development, » says Hans Ueli Keller, Chairman of the Board of Directors of the company.

Michael Müller will join the company on October 1, 2019 and, after a transition period, will assume the position of CEO Switzerland as of January 1, 2020. The 55-year-old completed an apprenticeship as a building construction draughtsman and then went on to graduate as an Architect HTL and completed his educational profile with the degree of Graduate Industrial Engineer STV and Federal Certified real estate trustee. He looks back on an extraordinary successful career in the real estate industry, where he got to know the perspective of investors and owners as well as the managerial and the principal side of the business. As CEO of bfw Liegenschaften, he accompanied the company’s IPO. From 2010 to 2018 he headed Ledermann Immobilien as CEO and headed various large real estate projects.

« I am thrilled to have found a highly talented successor in the person of Michael Müller, who I am convinced will consistently continue the success story of Helvetica Property Investors AG. After 13 years as CEO, I am looking forward to taking on new responsibilities and working closely with Michael Müller, » says Hans R. Holdener, the departing CEO and future member of the Board of Directors.

New residential fund planned

Supported by the experienced real estate expert Markus Killer, Michael Müller, as the new CEO, will also push ahead with the expansion into the residential investment business. Helvetica Property Investors AG, which is already successfully active in the fund business with commercial real estate, will thus also be able to offer its customers services and products in the residential real estate sector. The first step will be the launch of a new residential fund in near future.

Michael Müller says: « Helvetica Property Investors is a dynamic and excellently positioned company. I am looking forward to assuming overall responsibility from next year and to continuing to build the strong brand together with the Board of Directors and the Executive Board ».

Reorganization of the Executive Board

In connection with the change in management, the Executive Board will be reorganized. The Acquisition and Sales and Asset Management departments will be merged into the newly formed Investment Management division, headed by Frederic Königsegg as Chief Investment Officer. In the future, the Executive Board will consist of CEO Michael Müller, CIO Frederic Königsegg and CFO Peter R. Vogel.

Helvetica Property Investors AG is also establishing an Extended Management team in order to make the company stronger. It will include the new Head of Asset Management, Lucas Schlageter (formerly Swisscanto), who will join Helvetica on 1 November, and Salman Baday, now Head Sales Switzerland. Hans Peter Wasser, Head of Asset Management for many years, will head key projects in the future.

Helvetica Swiss Commercial

Last capital increase prior to listing of the HSC Real estate fund on the stock exchange

Zurich, 27 August 2019 – The last capital increase prior to the listing of the Helvetica Swiss Commercial (HSC Fund) on the SIX Swiss Exchange will start on 9 September 2019 with a maximum of CHF 99.1 million. The issue proceeds will be used for the further expansion of the high-quality real estate portfolio.

From 9 to 20 September 2019, 12.00 noon CET, Helvetica Property Investors, the Fund Management Company, will carry out a capital increase of up to 99.1 million Swiss Francs for the HSC Fund.

One (1) subscription right shall be allocated to each previous share. Four (4) subscription rights entitle the holder to subscribe to one (1) new share against payment in full of the issue price. Accordingly, the Fund Management Company has decided to issue a maximum of 868 570 new shares, increasing the number of shares outstanding from 3 474 281 to a maximum of 4 342 851. The issue price was calculated in accordance with the fund agreement and amounts to CHF 114 net per new share of the HSC Fund. The exact number of new shares to be issued will be decided at the end of the subscription period based on the subscriptions received. The new shares to be issued are to be paid on 30 September 2019.

There is no official trading of subscription rights. The Fund Management Company reserves the right, after the subscription period has expired, to acquire shares that have not been subscribed for and then to place them on the market free of charge along with the custodian bank or third parties.

The listing of the HSC Fund on the SIX Swiss Exchange is planned for the last quarter of 2019. The listing will benefit investors by increasing the liquidity of their shares. Until then, the HSC Fund will continue to be traded over the counter by Banque Cantonale Vaudoise in Lausanne.

This announcement does not constitute an issue prospectus within the meaning of Art. 652a and Art. 1156 of the Swiss Code of Obligations or a prospectus within the meaning of the Federal Act on Collective Investment Schemes.

Varia US Properties

Rapport semestriel 2019 fructueux

Avec un revenu total en hausse de 42% et un EBITDA[1]en hausse de 18% par rapport à l’année précédente, Varia US Properties a poursuivi son développement positif au premier semestre 2019. Varia s’est concentrée sur l’amélioration et l’optimisation de son portefeuille par la mise en œuvre cohérente de sa stratégie de croissance et de valorisation. L’initiative environnementale de Varia s’est poursuivie. Globalement, les résultats semestriels sont conformes aux attentes et soulignent l’efficacité de la stratégie de Varia.

Sur la base de ces bons résultats, Varia prévoit de verser un dividende de CHF 2,60 par action pour l’exercice 2019. Ce dividende comprend la distribution trimestrielle de 50 centimes par action qui a débuté en août 2019.

  • Bénéfice semestriel en hausse à 22,2 millions de dollars (+ 82%)
  • Résultat par action (EPS) en hausse de 79% à USD 2,47 (+79%)
  • Revenu total de 66,1 millions USD (année précédente : 46,4 millions USD, + 42,4%)
  • EBITDA de 19,4 millions USD (année précédente : 16,4 millions USD, + 18,4%)
  • Augmentation de la valeur estimée de marché du portefeuille de USD 19,0 millions (exercice précédent : 7,4 millions, + 156,3%)
  • Portefeuille immobilier d’une valeur de USD 793,7 millions au 30 juin 2019 (fin 2018 : USD 767,5 millions, + 3,4%)
  • Résultat d’exploitation[2]de USD 8,8 millions (année précédente : USD 8,1 millions, + 8,8%)
  • Les loyers en base comparable augmentent de 3,5 % (en comparant les résultats des actifs détenus en 2019 et 2018 sur l’ensemble du 1ersemestre).
  • Dividende prévu de CHF 2.60 par action avec distribution après l’Assemblée générale 2020[3]

Après la clôture de la période, la société a acquis deux bâtiments à Memphis et à Kansas City. Un troisième bâtiment sera acquis à la fin septembre, également à Kansas City. La société aura ainsi intégralement investi les fonds levés sous forme de dette en juin 2019.

 

[1]EBITDA défini comme le résultat opérationnel moins la variation de l’estimation du portefeuille

[2]Résultat d’exploitation défini comme EBITDA moins la charge d’intérêt et autres coûts de la dette immobilière

[3]Ce dividende comprend les distributions trimestrielles de 0.50 centimes par action pratiquées depuis août 2019