Cronos Immo Fund

En préambule, nous pouvons souligner que le caractère très défensif du fonds s’est parfaitement révélé en cette période de pandémie.

En effet, les revenus locatifs perçus par le secteur commercial (y compris les résidences pour seniors et les logements avec services) ne représentent que 11.9% de l’état locatif du fonds, et seuls 3% des revenus locatifs ont été temporairement impactés (restaurants, salons de coiffure, activités paramédicales et surfaces non alimentaires) et 4.5 % modérément impactés (logements avec services).

En réponse aux demandes de reports et de baisses de loyers provenant de locataires d’objets commerciaux, la direction de fonds a scrupuleusement suivi les ordonnances du Conseil fédéral en accordant un délai de paiement de 90 jours pour le règlement des montants dus. Dans des cas de rigueur, un examen de la situation a été effectué au cas par cas dans le but de gérer au mieux cette phase de crise, et ce dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

A signaler également que nous n’avons aucun retard à déplorer s’agissant des dates de livraisons prévues pour les constructions en cours (Aigle VD, et Thônex GE).

Le projet du Centre des Sources à Saxon a été finalisé comme prévu, à fin avril 2020. Deux baux ont été signés avec des locataires de premier ordre pour 24 appartements protégés, 60 chambres et 5 studios, pour une durée de 20 ans.

Un immeuble a été intégré au portefeuille à Lausanne (VD), Rue St. Roch 21. Cet objet bénéficie d’une localisation de premier ordre et d’une réserve locative intéressante. Un nouveau projet est également en cours de développement à Genève, à proximité immédiate du quartier prisé des Eaux-Vives (propriété en DDP).

A la suite de ces opérations, les actifs totaux du fonds s’élèvent à 405 millions et le coefficient d’endettement atteint 34.82 %.

Procimmo 1

UN BON RÉSULTAT SEMESTRIEL

26.2.2020

Le Procimmo Swiss Commercial Fund affiche à nouveau un résultat positif pour l’exercice semestriel : Au 31 décembre 2019, les revenus locatifs ont augmenté à CHF 27.2 millions. Le rendement de placement du fonds immobilier s’élève à 5.18% (sur douze mois) et la valeur nette d’inventaire se trouve à CHF 137.05 par part (31 décembre 2018 : CHF 135.70).

Au 31 décembre 2019 (date de clôture), le total des revenus locatifs atteint CHF 27’220’388.-, ce qui correspond à une hausse de 2.20% par rapport à l’année précédente. Le rendement de placement s’élève à 5.18% sur douze mois (31.12.2018 : 6.10%) et la valeur nette d’inventaire (VNI) s’affiche à CHF 137.05 par part (31.12.2018 : CHF 135.70).

Le résultat de l’exercice augmente de manière substantielle à CHF 21’250’247.- (vs CHF 16’980’942.- au 31.12.2018). En outre, les produits dans le fonds augmentent également à CHF 27’732’474.- (vs CHF 26’947’681.- au 31.12.2018). Simultanément, les charges s’affichent à CHF 15’123’746.- (vs CHF 15’022’512.- au 31.12.2018). Le taux de perte sur loyer a augmenté au cours du premier semestre à 15.28% (31.12.2018 : 12.03%), impacté par des départs anticipés.

Toujours à la même période, les capitaux propres ont augmenté à CHF 735’185’473.- (vs CHF 655’271’048.- au 31.12.2018) et la fortune du fonds est en hausse et s’élève à CHF 994‘184‘722.- (vs CHF 946‘353‘749.- au 31.12.2018). Le TER REF (GAV) est en baisse et s’élève maintenant à 0.94% (31.12.2018 : 0.96%).

Cronos Immo Fund

Le Cronos Immo Fund vient tout juste de finaliser sa cinquième émission de nouvelles parts, pour un montant total de CHF 55 millions environ, et dont la date de libération est fixée au 16 mars 2020. Il nous plaît de relever que cette augmentation de capital a rencontré un très large écho auprès des investisseurs puisque celle-ci a été plus de deux fois sursouscrite.

Le produit de l’émission sera utilisé pour le financement des constructions en portefeuille (Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS). Des négociations sont également en cours ou en voie de finalisation pour l’acquisition de nouvelles opportunités d’investissement, principalement dans le cadre de nouveaux projets de construction stratégiquement positionnés, et permettant de générer des rendements attrayants, à l’image du projet d’Aigle dont les 71 appartements seront livrés au cours du deuxième trimestre 2020. Les 19 appartements proposés à la vente en PPE ont trouvé preneurs, avec une marge bénéficiaire de 20%, alors que 70% des 52 appartements destinés à la location sont d’ores et déjà loués, et vont générer un rendement de plus de 5%. 

Les actifs totaux du fonds s’élèvent désormais à CHF 392 millions, alors que le coefficient d’endettement retrouvera un niveau de 33 % dès réception du produit de l’émission.

Streetbox

UN BON RÉSULTAT SEMESTRIEL 2019

28.11.2019

Le fonds Streetbox Real Estate Fund clôture à nouveau l’exercice semestriel sur des résultats positifs: au 30 septembre 2019, le rendement des fonds propres («Return on Equity») a augmenté sur les douze mois à 10.67% (contre 10.15% au 30.9.2018) et le résultat net est en hausse et se trouve à CHF 1’892’263.- (CHF 1’064’110.- au 30.9.2018). Le rendement de placement sur l’exercice comptable (douze mois) augmente également à 11.52% (contre 3.31% au 30.9.2018 sur six mois).

Au 30 septembre 2019, la valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 293.40 par part (contre CHF 277.90 par part une année plus tôt).

Les revenus locatifs augmentent à CHF 4’804’797.- à fin septembre 2019 (contre CHF 4‘346‘675.- au 30.9.2018), ce qui correspond à une hausse de 10.5% par rapport à la même période de l’année passée. En outre, le total des revenus dans le fonds s’affiche à CHF 4’813’637.- (contre CHF 4‘408‘919.- au 30.9.2018). Le total des charges s’élève quant à lui à CHF 2’921’374.- (contre CHF 3‘344‘810.- au 30.9.2018).

La marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) augmente à 61.24% (contre 50.77% au 30.9.2018) et le résultat total de l’exercice est de CHF 5’545’193.- (contre CHF CHF 3’643’148.- au 30.9.2018). La fortune nette du fonds s’affiche à CHF 126 millions au 30 septembre 2019, alors que la fortune totale s’élève à CHF 197 millions. Le coefficient d’endettement diminue à 30.38% (contre 31.45% au 30.9.2018). Le taux de perte sur loyer tombe à 16.90% (contre 19.42% au 30.9.2018). Le TER REF (GAV) se réduit également à 0.91% (contre 0.97% au 30.9.2018).

Le lancement récent d’un nouveau site internet dédié à la commercialisation permettra au gestionnaire du fonds Procimmo SA de communiquer auprès des groupes cibles avec des outils plus modernes. Jetez un coup d’oeil au nouveau site web sous le lien : www.streetbox.com

A l’avenir, le fonds sera géré par un nouveau « Fund Manager ». Pascal Linh succédera à Frédéric Noirot au plus tard le 1er avril 2020. En dernier lieu, Pascal Linh a travaillé pour Wüest Partner SA à Genève, où il s’est concentré sur les évaluations et analyses immobilières.

 

 

Realstone Swiss Property Fund

28.11.2019

Innovation et densification au menu de la rénovation d’un immeuble lausannois

L’immeuble situé à la route de Berne 2 à Lausanne fait peau neuve avec une surélévation de deux étages et l’installation d’une façade photovoltaïque. Le permis de construire a été obtenu et les travaux ont débuté le 25 novembre.

Informations complémentaires

L’innovation et la densification urbaine sont deux composantes essentielles du développement durable. C’est pourquoi Realstone SA se réjouit d’avoir obtenu le permis de construire pour la transformation de l’immeuble du fonds Realstone Swiss Property de la route de Berne 2 à Lausanne.

Dans un premier temps, il sera procédé à un assainissement de la carbonatation des façades. «Cela consiste à traiter la rouille sur l’acier corrodé du béton armé avant de le protéger à nouveau, explique Ludovic Pommiès, ingénieur et chef de projet chez Realstone SA. Cette opération offrira une seconde jeunesse à la structure.» Une isolation périphérique crépie sera ensuite installée et permettra de considérables économies d’énergie en matière de chauffage.

Un autre volet des travaux sera la construction de deux étages supplémentaires, selon un projet conçu par le bureau d’architectes Bakker & Blanc. Grâce à cette réalisation, 355,5 m2 de surface locative verront le jour, répartis entre 11 studios et 2 appartements de 2,5 pièces, qui viendront ainsi s’ajouter aux 41 studios déjà existants. Cette surélévation s’inscrit complètement dans la ligne voulue par la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), qui exige que le développement de l’urbanisation soit orienté vers l’intérieur et que soit créé un milieu bâti compact grâce à une densification de qualité afin de mettre un frein au gaspillage des sols.

Et parce que le développement durable passe aussi par l’innovation, les façades des deux nouveaux étages réalisés seront recouvertes de panneaux photovoltaïques. Cette installation produira environ 30’000 kWh par an, correspondant à la consommation moyenne de 9 ménages de 4 personnes en Suisse. «De telles façades sont encore assez rares dans le pays, relève Ludovic Pommiès. C’est une vision résolument tournée vers l’avenir.»

Après ces travaux débutés le 25 novembre, tout l’immeuble répondra aux standards électriques les plus récents et bénéficiera du smartmetering, un système de compteurs intelligents qui suit en temps réel la consommation d’énergie, en conformité avec la stratégie énergétique 2050 de la Confédération. Cela permettra aux nouveaux habitants de réduire leur impact écologique tout en diminuant leurs factures grâce à une communauté d’autoconsommation.

Realstone Swiss Property Fund

29.11.2019

Le fonds Realstone Swiss Property réalise un résultat semestriel stable

Le résultat net du fonds à la clôture s’élève à CHF 11.66 millions, soit une progression de 8.75% par rapport au résultat présenté un an plus tôt.

Les revenus locatifs perçus par le fonds s’élèvent à CHF 25.3 millions au 30.09.2019 contre CHF 24.5 au 30.09.2018, soit une augmentation de 3.3%. Les nouvelles acquisitions d’immeubles ainsi que la réduction des vacants en sont les principales raisons. Au cours de la période sous revue, le taux de perte sur loyer a diminué de 7.83% au 30.09.2018 à 6.90% un an plus tard. La direction de fonds est confiante de pouvoir mettre à profit son savoir-faire afin de contenir les vacants durablement. Du côté des charges, les frais imputés aux immeubles sont stables tandis que les frais du fonds sont en baisse. Le total des charges s’élève à CHF 13.90 millions, en baisse de 4.64% en comparaison avec le total des charges au 30.09.2018. Il en ressort une marge de bénéfice d’exploitation de 61.67%, soit une amélioration de 2% en rapport à l’an dernier. Un dividende stable est dès lors assuré pour la fin de l’exercice.

La fortune totale du fonds affiche une progression de CHF 26 millions à CHF 1’070 millions au 30.09.2019 en raison des récentes acquisitions ainsi que des investissements réalisés sur le parc existant. Avec un coefficient d’endettement de 25.17%, le fonds peut financer des projets à création de valeur, des investissements ciblés lors des rotations de locataires, ainsi que de nouvelles acquisitions.

Il convient également de noter que les réévaluations d’experts ont désormais lieu à une fréquence annuelle contre semestrielle lors des précédents exercices comptables. La variation sur les gains et pertes en capitaux est expliquée par les nouvelles acquisitions mais ne contient donc pas la création de valeur opérée sur le parc, ni les effets du marché. Enfin, la nouvelle politique d’amortissements fiscaux a permis de diminuer les impôts directs en contrepartie d’impôts latents plus élevés : l’effet sur le rendement de placement est neutre.

Le fonds reste très actif sur la planification des cinq années à venir et va poursuivre sa stratégie de création de valeur par le biais de projets de densification et de modernisation. Les travaux actuellement en cours à la route de Berne 2 à Lausanne en sont la parfaite illustration. Cette stratégie sera également adoptée pour les récentes acquisitions à Richterswil (ZH) et Bâle (BS) dotées d’un potentiel de création de valeur pour l’investisseur.

Cronos Immo Fund

Au cours de ce dernier trimestre 2019, le fonds Cronos Immo Fund est parvenu à finaliser de belles acquisitions, totalisant plus de CHF 60 millions, malgré un contexte de marché plutôt tendu. Le premier objet est un très bel immeuble « prime » situé au centre-ville de Vevey (VD), composé d’un corps de bâtiment ancien intégralement rénové, et d’une nouvelle construction adjacente. L’investissement se monte à CHF 34 millions, et comporte un mix d’appartements de haute qualité (54% de l’état locatif), de commerces principalement dédiés au secteur de la santé avec des locataires de premier ordre (34% de l’état locatif), et d’un parking souterrain de 2 étages (12% de l’état locatif).

Le second objet est un immeuble résidentiel récent sis au centre de la Tour-de-Peilz (VD), à côté de la gare, venant compléter celui déjà en possession du fonds puisque tous deux ont été construits simultanément, et disposent d’un parking en commun. L’investissement de monte à CHF 15 millions.

Le troisième objet est un immeuble résidentiel très bien situé au centre d’Echallens (VD), à 200 mètres de la gare. L’investissement se monte à CHF 10 millions.

Enfin, un dernier immeuble résidentiel sis à Neuchâtel, d’une valeur de CHF 4 millions, vient compléter cet ensemble de biens.

A l’issue de ces transactions, le fonds se trouve désormais très bien positionné pour procéder à sa 4ème levée de fonds dans le courant du mois de février 2020. Celle-ci sera principalement destinée à financer les trois constructions en cours, ainsi qu’à la réduction du taux d’endettement.

S’agissant de nos projets de construction, les 30 appartements construits à Châtel-St-Denis (FR) ont été loués. Dans le cadre du principal projet du fonds situé à Aigle (VD), dont la construction s’achèvera en mai 2020, la totalité des appartements destinés à la vente en PPE ont trouvé preneurs, de même que 70% des objets à louer.

Immo56

UN RÉSULTAT SEMESTRIEL RÉJOUISSANT AU 30.9.2019

29.11.2019

Le fonds « Immobilier-CH pour Institutionnels 56j » (Immo56) affiche un résultat semestriel positif : Au 30 septembre 2019, le résultat net est de CHF 5’381’952.- soit + 19% par rapport au 30 septembre 2018. Le rendement de placement augmente sur les douze mois à 4.87%. La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 144.20 par part (contre CHF 142.40 au 30.9.2018). 

Au 30 septembre 2019, les revenus totalisent CHF 9’870’105.- (contre CHF 9’120’117.- au 30.9.2018) dont CHF 9’269’025.- en hausse pour les loyers (contre CHF 8’697’938.- au 30.9.2018), alors que les charges ont baissé à CHF 4’488’153.- (contre CHF 4’597’632.- au 30.9.2018).

La marge EBIT s’affiche à 68.19% (65.45% au 30.9.2018), le rendement des fonds propres « ROE » augmente à 4.70% (4.40% au 30.9.2018) et le rendement de placement sur douze mois augmente également à 4.87% (2.15% au 30.9.2018 sur six mois). Le taux d’endettement est de 35.33% (29.86% au 30.9.2018). Le TER ref (GAV) diminue à 0.88% (0.91% au 30.9.2018). Le taux de perte sur loyer diminue également à 4% (6.72% au 30.9.2018).

Au 30 septembre 2019, la fortune nette du fonds s’affiche à CHF 276.8 millions, alors que la fortune totale s’élève à CHF 441.8 millions.

 

 

Baloise Swiss Property Fund

Bâle, 10 décembre 2019.

Au 30 septembre 2019, le Baloise Swiss Property Fund conclut avec succès son premier exercice. Le bénéfice net généré s’élève à 14,3 millions de CHF. L’investisseur en tire une distribution par part de 3,03 CHF et un rendement sur distribution de 2,83% (par rapport au cours extra-boursier).

Portefeuille immobilier

Le 1er octobre 2018, Baloise Gestion Immobilière SA a lancé le fonds immobilier Baloise Swiss Property Fund doté d’un portefeuille initial de 35 immeubles d’une valeur de 352,3 millions de CHF. L’augmentation de capital réussie au début du mois de septembre 2019 a permis d’acquérir en plus 20 immeubles d’une valeur de 193,9 millions de CHF. La valeur vénale des 55 immeubles s’établit au 30 septembre 2019 à 565,9 millions de CHF. L’augmentation de 19,7 millions de CHF enregistrée par la valeur vénale de l’ensemble du portefeuille est due à la diminution des taux d’escompte, à l’augmentation du niveau des loyers lors des relocations ainsi qu’à la valorisation d’un immeuble rénové.

Résultats des immeubles

Des revenus locatifs d’un total de 16,8 millions de CHF ont pu être générés lors de la première année. Le taux de perte de revenus locatifs s’établissait à la fin de l’exercice à 5,34%. Nous sommes parvenus à mettre en location des objets à destination commerciale. Une surface commerciale dans un immeuble à Orbe a ainsi été louée dans le cadre d’un bail décennal, tandis que les locataires existants de surfaces commerciales ont fait valoir leurs options d’extension contractuelles. La durée résiduelle des contrats de location fixes (Weighted Average Unexpired Lease Term – WAULT) s’élève à 3,44 ans au 30 septembre 2019. Le taux de financement externe est de 15,02% à la fin de l’exercice.

Évolution du patrimoine net du fonds

Lors du premier exercice, le fonds net du fonds a augmenté en raison de l’achat de 20 immeubles, de la croissance des liquidités et de la valorisation du portefeuille dans son ensemble de 214,6 millions de CHF pour passer à 489,6 millions de CHF. La valeur nette d’inventaire (Net Asset Value – NAV) par part s’élève au 30 septembre 2019 à 103,86 CHF (+3,86% depuis le 1er octobre 2018). Par rapport au cours du négoce extra-boursier de 107,00 CHF, cela correspond à un agio de 3,02%.

Perspective

La direction de fonds prévoit de poursuivre l’expansion du portefeuille immobilier lors du deuxième exercice 2019/2020. L’accent sera toujours porté sur les immeubles situés dans les villes des régions économiques à forte croissance et leurs régions, qui génèrent des revenus locatifs solides et durables. Conséquence du faible taux de financement externe de 15,02%, l’achat de nouveaux immeubles devrait se faire en capitaux empruntés. Aucune augmentation de capital n’est pour l’instant prévue lors du second exercice. En parallèle, la direction de fonds poursuit l’optimisation du portefeuille en réalisant le potentiel local de revenus locatifs lors d’assainissements et de relocations dégageant une plus-value ainsi qu’en étudiant la vente de quelques immeubles.

Cronos Immo Fund

La troisième levée de fonds de juin 2019, pour un montant de CHF 44.4 mios a été couronnée de succès.

Suite à cette opération, 4 nouveaux immeubles ont été intégrés au portefeuille à Vevey, Jongny (VD), Marly (FR) et à Neuchâtel. Le produit d’émission a également été utilisé pour le financement des constructions en cours (Châtel-St-Denis-FR, Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS).

Gestion du risque locatif :

La composition du portefeuille, tant en termes de typologie d’objets que de localisation, permet à Cronos Immo Fund de minimiser le risque de vacance. En effet :

  • Le Fonds axe ses investissements dans des régions urbaines
  • Seul 8 % du revenu locatif est voué à une affectation commerciale
  • Les studios et appartements de 1.5 à 3.5 pièces représentent 85 % du portefeuille (hausse statistique des vacants pour les plus grands appartements)

Le Fonds a également procédé à la vente d’un immeuble situé à Domdidier (FR), en anticipation d’une certaine détente du marché immobilier dans la région de la Broye.

Après ces opérations, la fortune totale du Cronos Immo Fund s’élève à 318 mios, comprend 36 immeubles résidentiels et 3 projets en construction, principalement situés dans les cantons de Vaud (59.5 %), Fribourg (10 %), Genève (7.5 %) et Berne (7 %).