Realstone Development Fund

Endphase Verkaufsprozess einer stabilisierten Liegenschaft

Lausanne, 3. Juni 2019 – Im Rahmen der Stärkung der Fondsstrategie des Realstone Development Fund (RDF) auf Wohnimmobilien und eigene Entwicklungsprojekte befinden sich die Fondsleitung und der Verwalter in der Endphase des Verkaufs einer stabilisierten Immobilie zu maximiertem Preis. Der Erlös aus dem Verkauf wird zur Finanzierung von Wohnbauprojekten verwendet werden und der erwartete substantielle Kapitalgewinn wird eine Erhöhung der Dividende erlauben.

Im Dezember 2018 verstärkte das Fondsmanagementteam die auf den drei Säulen – Projektentwicklung, Wohnimmobilien und Kapitalreziklierung – basierende Strategie. In diesem Zusammenhang wurde ein Verkaufsprozess für stabilisierte Objekte eingeleitet und ein erster Vertragsabschluss wird nächstens erwartet. Das starke Interesse vieler Investoren zeigt die Qualität des Immobilienportfolios und bestätigt die Fähigkeit der Teams, die Strategie des Fonds erfolgreich umzusetzen.

Das bereits eingeleitete Dividendenwachstum (CHF 1.90 im Jahr 2018 gegenüber CHF 1.16 im Jahr 2017) sollte sich dank der hohen Veräusserungsgewinne sowie der Vermietung von Wohnbauprojekten fortsetzen. Letztere werden vorderhand vollständig durch Verkaufserlöse und durch Fremdkapital finanziert. Diese sehr aktive Strategie ermöglicht es auch, die Performance des Fonds durch eine effizientere Nutzung des eingesetzten Kapitals zu steigern.

Weitere Objekte werden in den kommenden Jahren mit der gleichen Strategie des Kapitalrecyclings zu Gunsten von Wohnimmobilienprojekten auf den Markt kommen.

Cronos Immo Fund

Eine vierte Kapitalerhöhung ist für Juni 2019 geplant. Der Emissionserlös dient der Finanzierung der im Portfolio befindlichen Gebäude (Châtel-St-Denis-FR,Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS), dem Erwerb weiteren Gebäude, für welche bereits Verhandlungenlaufen oder kurz vor dem Abschluss stehen sowie der Rückzahlung der Hypothekarschulden, um die derzeitige Verschuldungsquote von 41.53% zu reduzieren. 

5 neue Gebäude wurden zwischen Januar und Mai im Portfolio aufgenommen, Villars-sur-Glâne (FR), Belp und Schönbühl (BE), Lausanne und Morges (VD).Der Fonds verfolgt seine Politik des selektiven Erwerbs von Wohngebäuden in Übereinstimmung mit seinen Kriterien betreffend Standort, Wartungszustand und Rentabilität. 

Nach diesen Transaktionen beläuft sich das Gesamtvermögen des Cronos Immo Fonds auf 286 Millionen und umfasst 31 Wohngebäude und 4 Bauprojekte, die sich auf 8 Kantone verteilen.

Dominicé Swiss Property Fund

Das Leerstandsproblem im Immobilienwesen nimmt in der Schweiz und auch im Kanton Waadt, wo der Fonds stark positioniert ist, zu. Im Kanton Waadt sind mehr als die Hälfte der neu errichteten Wohnungen für die Vermietung bestimmt, das Angebot erhöht sich dadurch zu stark und die Leerstandsquoten sind von 0,4% im Jahr 2009 auf 1,1% im Jahr 2018 gestiegen. Das Problem der Leerstände betrifft mehrheitlich Luxusobjekte. Obwohl es uns schwerer fällt, leerstehende Wohnungen wieder zu vermieten als zuvor, ist unsere Akquisitionsstrategie die auf Liegenschaften mit guter Verkehrsanbindung und in Zentrumsnähe, mit erschwinglichen Mieten und kleinen Flächen zielt von Vorteil. Um die Leerstandsquote tief zu halten müssen wir jedoch höhere Anforderungen an die Liegenschaftenverwaltungen stellen, Vermietungskampagnen starten und im Einzelfall Zugeständnisse bei Mieten oder Gebühren anbieten um die Nachfrage anzukurbeln. 

Der Fonds betreibt derzeit mehrere Baustellen: 

La Chaux-de-Fonds, Parc 71: 

Das Sanierungsprojekt endet voraussichtlich am 28. August und die ersten Einwohner werden ab dem 1. September 2019 erwartet. Termine und Kosten werden eingehalten. 

Lausanne, Borde 17: 

Unser Baubewilligungsgesuch wird von der betroffenen Behörde bearbeitet. Ohne Einsprüche wird die Genehmigung für den Arbeitsbeginn voraussichtlich im September 2019 erteilt. Die Auslieferung wird im Frühjahr 2021 erwartet. Die Umwandlung in Stockwerkeigentum und die Vermietungskampagne wird grundsätzlich im Herbst 2020 beginnen. 

Bex, Aigle 21-23: 

Die letzten Bewohner werden das Gebäude voraussichtlich Ende September 2019 verlassen. Die Renovierungsarbeiten beginnen dann sofort im Oktober und sollten im Frühjahr 2020 beendet sein. 

Kleine Renovierungsarbeiten: 

Das Inkrafttreten der LPPPL (Gesetz zum Schutz des Mietparks) im Kanton Waadt per 01.01.2019 zwingt uns, unsere Strategie leicht zu ändern und von nun an leichte Renovierungsarbeiten zu bevorzugen anstelle der bis Ende 2018 durchgeführten kompletten Renovierungen. Dank dieser Strategieänderung vermeiden wir dass uns Mieteinnahmen durch den Kanton für eine bestimmte Zeit blockiert werden, was sich negativ auf die Fondsrendite auswirken würde. 

In der aktuellen Marktsituation bevorzugen wir eine vorsichtige Akquisitionspolitik.Gewisse Objekte haben wir wegen zu hoher Preisvorstellungen abgelehnt , andere wegen einem zu grossen Leerstandsrisiko. Unsere derzeitige Strategie konzentriert sich daher auf die Verdichtung und Optimierung unserer bestehenden Gebäude, damit vermeiden wir den momentan überhitzten und ausgetrockneten Westschweizer Immobilienmarkt. 

Für das laufende Geschäftsjahr mit Abschluss per 30. Juni 2019 erwarten wir wie schon angekündigt einen Coupon von Fr. 3.- pro Anteil. Derzeit treffen wir noch keine Entscheidung bezüglich einer Kapitalerhöhung des Fonds diesen Herbst. Wir werden dies zu gegegebener Zeit aufgrund der Objekte die sich uns präsentieren und abhängig von der Situation auf dem Finanz-und Immobilienmarkt entscheiden. 

Varia US Properties AG

Generalversammlung 2019

Die Varia US Properties AG hat ihre Generalversammlung am 30. April 2019 abgehalten. Drei Entscheidungen sollten beachtet werden:

  • Die Generalversammlung genehmigte die Ausschüttung einer Dividende von CHF 2.50 pro Aktie nach dem sehr guten Ergebnis 2018.
  • Die Hauptversammlung beschloss die Ausschüttung einer vierteljährlichen Dividende ab dem zweiten Quartal 2019. Damit erhalten die Aktionäre der Gesellschaft im August und November 2019 sowie im Februar und Mai 2020 eine Dividende von CHF 0.50 pro Aktie. Eine genaue Anpassung der Ergebnisse für 2019 wird im Mai 2020 im Anschluss an die Generalversammlung 2020 erfolgen.
  • Die Verwaltungsrat Mitglieder, die sich zur Wiederwahl stellten, wurden für eine einjährige Amtszeit wiedergewählt. Manuel Leuthold wird als Präsident des Verwaltungsrates, Jaume Sabater als Vizepräsident und Patrick Richard als Delegiert des Verwaltungsrat bestätigt. Beat Schwab wird als Vorsitzender des Audit and Risk Committee bestätigt. Stefan Buser bleibt Vorsitzender des Compensation Committee.

Ausgabe einer Anleihe

Im Juni 2019 hat die Varia US Properties AG erstmals in ihrer Geschichte eine Anleihe über CHF 50 Mio. begeben. Diese vierjährige Anleihe war in weniger als drei Stunden überzeichnet. Der jährliche Coupon beträgt 3%. Er wird jedes Semester in der Hälfte bezahlt.

Das Unternehmen wird den Erlös aus dieser Anleihe in die Entwicklung seines Portfolios investieren und im Sommer zwischen 3 und 4 neue Immobilien erwerben.

Procimmo 56

ERFOLGREICHE KAPITALERHÖHUNG

Die Procimmo SA hat am Kapitalmarkt erfolgreich rund CHF 50 Mio. für den Procimmo Swiss Commercial Fund 56 aufgenommen. Die neu emittierten Anteile anlässlich der Kapitalerhöhung wurden vollständig gezeichnet.

Die aufgenommenen Mittel entsprechen 439’710 neuen Fondsanteilen. Die Zeichnungsfrist lief vom 13. bis 22. Mai 2019 (12 Uhr). Die Kapitaltransaktion wurde mit der Zuteilung und Liberierung der Fondsanteile am 29. Mai 2019 abgeschlossen. Vier bestehende Fondsanteile berechtigen zum Bezug eines neuen Fondsanteils.

Gesamthaft sind per 29. Mai 2019 nun 2‘198’553 Anteile des Procimmo Swiss Commercial Fund 56 bei Investoren in Umlauf.

Mit den zusätzlichen finanziellen Mitteln können in den kommenden Monaten in der Westschweiz weitere Immobilien im Bereich Gewerbe und Industrie erworben werden, deren Standorte sich insbesondere in der Peripherie von grossen Zentren oder an Autobahnachsen befinden. Zudem wird der Fonds Entwicklungsprojekte im Immobilienportfolio realisieren können.

Per 31. Dezember 2018 besass der Immobilienfonds 26 Liegenschaften in den Kantonen Waadt, Genf, Freiburg, Jura, Neuenburg und Wallis. Das Gesamtfondsvermögen belief sich auf CHF 340.5 Mio.

Procimmo 2

STARKES HALBJAHRESRESULTAT

Der Procimmo Swiss Commercial Fund II (PSCF2) blickt erneut auf ein positives Resultat im ersten Halbjahr zurück. Die Anlagerendite beläuft sich per 31. März 2019 auf 8.41% (31. März 2018: 5.22%).

Per 31. März 2019 beziffert sich das Total der Erträge auf CHF 14’301’310.- und das Total der Aufwendungen liegt bei CHF 5‘871‘458.-. Der Nettoertrag beträgt CHF 8‘429‘852.- und der Gesamterfolg CHF 11‘864‘638.-. Die Mietzinseinnahmen steigen auf ein Total von CHF 11‘056‘117.- (+ 20.1%).

Der Nettoinventarwert (NIW) beläuft sich per 31. März 2019 auf CHF 117.39 pro Anteil (im Vergleich zu CHF 113.53 per Ende März 2018).

Das Gesamtfondsvermögen steigt per 31. März 2019 auf CHF 469.7 Mio., das Nettofondsvermögen erhöht sich auf CHF 313.4 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote des Procimmo Swiss Commercial Fund II beträgt 34.77% und die Betriebsgewinnmarge (EBIT) liegt bei 72.06%. Die Mietzinsausfallrate ist praktisch unverändert bei 20.50% (31. März 2018: 20.52%). Bei der Mietzinsausfallrate werden sowohl Ertragsausfälle als auch Inkassoverluste berücksichtigt. Unter der Annahme von bereinigten Inkassoverlusten würde die Mietzinsausfallquote des Fonds per Ende der Berichtsperiode bei 15.16% liegen. Die TER REF (GAV) liegt unverändert bei 0.96% (31. März 2018: 0.96%).

Mit den zusätzlichen finanziellen Mitteln aus der im März 2019 durchgeführten Kapitalerhöhung können in den kommenden Monaten in der Deutschschweiz weitere Immobilien im Bereich Gewerbe und Industrie erworben und im Immobilienportfolio bestehende Potenziale entwickelt werden.

Der Procimmo Swiss Commercial Fund II verfügte per 31. März 2019 über 28 Liegenschaften in den Kantonen Aargau, Basel-Land, Bern, Freiburg, Graubünden, Luzern, Solothurn und Zürich. Frühestens im neuen Geschäftsjahr 2019/2020 ist geplant, den Fonds in einen Publikumsfonds umzuwandeln und an der Börse SIX Swiss Exchange zu kotieren.

 

Procimmo 1

DER PSCF-FONDS IST AUF KURS

22.2.2019

Der Procimmo Swiss Commercial Fund realisiert im ersten Halbjahr ein gutes Resultat: Die Mietzinseinnahmen erhöhen sich per 31. Dezember 2018 auf CHF 26.6 Mio. Die Anlagerendite des Immobilienfonds beträgt 6.10% (auf zwölf Monate) und der Nettoinventarwert steigt auf CHF 135.70 pro Anteil an (31. Dezember 2017: CHF 133.30).

Die Mietzinseinnahmen des Fonds steigen per Stichtag 31. Dezember 2018 auf CHF 26’633’961.-, was einem Zuwachs von 1.17% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anlagerendite beziffert sich über zwölf Monate auf 6.10%  (31.12.2017: 6.17%) und der Nettoinventarwert (NIW) beträgt CHF 135.70 pro Anteil (31.12.2017: CHF 133.30). Der Gesamterfolg beläuft sich auf CHF 16’980’942.- (gegenüber CHF 18’188’104.- per 31.12.2017). Die Erträge kommen auf CHF 26’947’681.- (gegenüber CHF 26‘623’752.- per 31.12.2017), wobei sich die gesamten Aufwände auf CHF 15’022’512.- (gegenüber 14’739’002.- per 31.12.2017) belaufen. Die Mietzinsausfallquote ist auf 12.03% gefallen (31.12.2017: 12.97%).

Das Eigenkapital erhöhte sich per 31. Dezember 2018 auf CHF 655’271’048.- (gegenüber CHF 643’785’677.- per 31.12.2017) und das Gesamtvermögen stieg stark an auf CHF 946‘353‘749.- (gegenüber 907’404’242.- per 31.12.2017), was die Fähigkeit der Vermögensverwalterin aufzeigt, einen Mehrwert im Immobilienportfolio zu erzeugen. Die TER REF (GAV) nahm zu auf 0.96% (31.12.2017: 0.93%).

Helvetica Swiss Commercial Fund

Mit einem erfolgreichen Geschäftsjahr 2018 positioniert sich der Helvetica Swiss Commercial Fund für die Kotierung in 2019

Zürich, 6. März 2019– Die Fondsleitung des HSC Immobilienfonds setzt das Wachstum des Fonds und des Portfolios mit einem guten Jahresergebnis fort. Das Volumen des Fonds erhöht sich auf gesamt rund 430 Millionen Schweizer Franken. Entsprechend der Strategie kommt damit der HSC der geplanten Kotierung im Laufe des Jahres 2019 näher.

Das zweite Geschäftsjahr stand ganz im Zeichen der fokussierten Wachstumsstrategie. Das Portfolio des HSC Fonds wurde weiter kontinuierlich zu einem attraktiven, diversifizierten und qualitativ hochwertigen Liegenschaftsportfolio ausgebaut und umfasst nunmehr 22 (10) Liegenschaften und damit rund CHF 430 (199) Millionen. Das Gesamtfondsver­mögen konnte um 240 auf nunmehr 445 (206) Millionen Schweizer Franken gesteigert werden. Das Portfolio ewirtschaftete eine stabile Brutto-Ist-Rendite in Höhe von 5.9% bei einem Vermietungsstand von 94.2% und einer gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge von 4 Jahren. Die Liegenschaften befinden sich in guten Schweizer Wirtschaftsregionen und verfügen über nachhaltige Erträge. Die Fondsleitung profitierte dabei von einer generell erhöhten Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen in diesen von der Anlagestrategie des HSC Fonds umfassten Regionen.

Für das am 31. Dezember 2018 abgeschlossene Geschäftsjahr des HSC Fonds wird ein Gesamtbetrag von 11.1 Millionen Schweizer Franken ausgeschüttet. Die Ausschüttungsdividende für das Geschäftsjahr 2018 wurde um 14% angehoben. Daraus resultiert eine Erhöhung um CHF 0.50 pro Anteil, das heisst auf CHF 4.00 (3.50) und entspricht damit einer Ausschüttungsrendite von 3.60% (3.20%) bei einer Ausschüttungsquote von 77.6% (70%). Dieses Ergebnis konnte auch nach zwei durchgeführten Kapitalerhöhungen und damit einhergehenden Ausgabe einer signifikanten Anzahl neuer Anteile dennoch erreicht werden. Die Anlagerendite stieg dabei auf nunmehr 5.7% bei einem Nettoinventarwert von CHF 110.00 (107.57) pro Anteil.

Helvetica Property, die Fondsleitung, wird die Wachstumsstrategie des HSC Immobilienfonds fortsetzen. Dabei ist der weitere Ausbau und Diversifikation des Portfolios gemäss der Anlagestrategie angestrebt. Der Schwerpunkt liegt hier insbesondere auf dem Liegenschaftsmanagement und der Optimierung im Bestand sowie auch auf weitreren Ankäufen. Die Fondsleitung führt daher bereits in der Zeit vom 4. bis 22. März eine Kapitalerhöhung von bis zu maximal CHF 75 Millionen durch. Hierzu konnte die Fondsleitung bereits zusätzliche Liegenschaften für den Fonds sichern und verhandelt darüber hinaus, teilweise exklusiv, über den Ankauf von weiteren Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von rund CHF 150 Millionen.

Die Wachstumsstrategie sieht für dieses Jahr noch weitere Kapitalerhöhungen zur Gewinnung zusätzlichen Eigenkapitals für den weiteren Ausbau des hochwertigen Portfolios vor. Des Weiteren für das laufende Geschäftsjahr, neben einer weiteren Erhöhung der Dividende, auch die Kotierung an der SIX Swiss Exchange angestrebt.

Varia US Properties AG

Sehr positives Jahresende für die Gesellschaft

Die Varia US Properties AG (www.variausproperties.com) bereitet die Veröffentlichung der Jahresergebnisse am 3. April und die ordentliche Generalversammlung am 30. April 2019 vor.

Nach dem Verkauf eines Gebäudes und der Akquisition eines anderen Gebäudes im Dezember 2018 beendete das Unternehmen das Jahr auf bestmögliche Weise. Sie erzielte nämlich einen Return on Investment (IRR) von über 30% netto beim Verkauf und erwirbt ein Vermögenswert in Tucson, das voraussichtlich eine erwartete durchschnittliche Kapitalrendite von 10,4% in den nächsten 10 Jahren aufweisen wird, wie zum Zeitpunkt der Übernahme prognostiziert.

Wie bereits angekündigt, beabsichtigt der Verwaltungsrat, der nächsten Generalversammlung die Zahlung einer Dividende von CHF 2.50 pro Aktie vorzuschlagen, was einer Dividende von 6.7% auf den aktuellen Preis von CHF 37.20 entspricht. Sie beabsichtigt auch, eine vierteljährliche Ausschüttung ab dem dritten Quartal 2019 vorzuschlagen.

Der Jahresbericht, die Einladung zur Generalversammlung und alle relevanten Unterlagen werden zu gegebener Zeit auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht.

 

Realstone Swiss Property Fund

Ein Rückblick auf 2018

Die Mietzinseinnahmen von rund CHF 24.5 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 23.2 Mio.) konnten um 5.5% oder CHF 1.3 Mio. gesteigert werden, was primär auf die Reduktion von Leerständen und den Erwerb einer Liegenschaft zurück zu führen ist. In der Berichtsperiode hat sich die Mietzinsausfallquote deutlich um über 2% auf 7.83% (9.97%) der Soll-Nettomieteinnahmen verbessert. Die Ausgaben für Unterhalt und Reparaturen sind Aufgrund einer geänderten Aktivierungs- und Amortisationsstrategie gestiegen. Der Marktwert der Liegenschaften beträgt CHF 1’034.3 Mio. (CHF 978.8 Mio.), bei einer Fremdfinanzierungsquote von 22.97% (31.55%).

Die im Juli 2018 durchgeführte Kapitalerhöhung hat erneut alle Erwartungen erfüllt. Sämtliche 505’412 angebotenen Anteile im Gesamtwert von CHF 62 Mio. wurden gezeichnet und am 18. Juli 2018 kotiert. Der Emissionserlös wird die Weiterverfolgung der Wertschöpfungsstrategie durch Verdichtungs- und Modernisierungsprojekte sowie den Erwerb neuer Immobilien ermöglichen. In diesem Kontext konnte am 5. Juli 2018 im Zentrum von Affoltern am Albis im Kanton Zürich für gesamthaft rund CHF 25,5 Mio. 25 Wohnungen und 3’113 m2 Verkaufsfläche erworben werden. Dieser Kauf ermöglicht eine Diversifizierung der Anlagen in der Deutschschweiz und eine Steigerung der Mieteinnahmen des Fonds.