Realstone Development Fund

Erfolgreiche Vermietung von Horgen Oberdorf (ZH) und grosse Neuvermietung von Octagon (GE)

Lausanne, 31. August 2020

Der Realstone Development Fund verfolgt seine Entwicklungsstrategie mit den im Bau befindlichen Projekten in Horgen Oberdorf (ZH) und Gland (VD) sowie mit dem Umbau des Gebäudes Sévelin 15 in Lausanne. Die Arbeit der Teams hat zu grossen Erfolgen bei der Vermarktung der Wohnungen in Horgen Oberdorf (ZH) und in Les Arsenaux in Freiburg sowie bei der Neuvermietung des Standorts Octagon in Grand-Saconnex (GE) geführt. Das Gesamtvermögen des Fonds stieg um 2.7%.

• Horgen Oberdorf (ZH), Parzelle A: 100% der 77 zu liefernden Wohnungen sind bereits reserviert

• Les Arsenaux, Freiburg: 92% der Wohnungen sind belegt

• Octagon, Grand-Saconnex (GE): Mehr als 45% der Immobilie sind nach einer strategischen Neupositionierung wieder vermietet

• La Combaz, Gland (VD): Baubewilligung für den ersten Bauabschnitt eines Minergie-P-zertifizierten Gebäudes erhalten

• Verschiebung der Börsennotierung des Immobilienportfolios Axess Real Estate SA auf die zweite Hälfte des Jahres 2020

• Anlagerendite von 1.9% für die ersten sechs Monate des Jahres 2020

Der Realstone Development Fund entwickelt seine Projekte weiterhin in einem ausgezeichneten Tempo. In Horgen Oberdorf (ZH) wurden als Reaktion auf die Gesundheitskrise von Covid-19 wirksame Hygienemassnahmen eingeführt. Sie haben es ermöglicht, die Baustellen termingerecht fortzusetzen und gleichzeitig die Gesundheit der Anwesenden zu gewährleisten. Die Fassadenarbeiten an den Gebäuden auf Parzelle A sind inzwischen abgeschlossen, und die Lieferung der 77 Wohneinheiten ist für das erste Quartal 2021 geplant. Für das im Bau befindliche Gebäude auf Parzelle C sind die Rohbauarbeiten im Gange und die Lieferung der 134 Wohneinheiten ist für den Spätsommer 2022 vorgesehen. Die Vermarktung dieser beiden Projekte begann in der ersten Hälfte des Jahres 2020 erfolgreich und alle Wohneinheiten auf Parzelle A sind bereits reserviert.

Die Umgestaltung des Gebäudes an der Avenue de Sévelin 15 in Lausanne wird mit der Schaffung von 63 Wohnungen im Stadtteil Sébeillon anstelle der ehemaligen Handelsflächen fortgesetzt. In Gland (VD) erhielt die erste Etappe des Projekts von La Combaz die Baubewilligung für den Bau eines Minergie-P-zertifizierten Immobilien, d.h. mit sehr niedrigem Energieverbrauch.

Strategische Neupositionierung von Octagon in Grand-Saconnex (GE)

Der Standort Octagon in Grand-Saconnex (GE), welcher zuvor von dem multinationalen Unternehmen DuPont als Alleinmieter genutzt wurde, ist heute ein Inkubator für Start-ups, die in den Bereichen Energie, Soziales und Gesundheit tätig sind. Dieser echte Innovationscampus, der bis zu 200 dieser Start-ups beherbergen und bis zu 1.500 Mitarbeiter beschäftigen kann, richtet sich sowohl an Start-ups als auch an Unternehmen mit bis zu 200 Mitarbeitern. Die Freigabe von Flächen durch DuPont und die strategische Neupositionierung des Standorts stellen eine Chance dar, den Standort zu marktgerechten Preisen zu vermarkten. Mehr als 45% der Flächen sind seit April 2020 neu vermietet worden, unter anderen an einige international renommierte Unternehmen.

Wachstum des Fondsvermögens

Das Brutto-Fondsvermögen des Realstone Development Fund ist seit dem 31. Dezember 2019 um 2.7% gewachsen und belief sich am 30. Juni 2020 auf CHF 993.2 Millionen. Diese Erhöhung erklärt sich durch die Investitionen, die in der ersten Hälfte des Jahres 2020 in die verschiedenen in der Entwicklung befindlichen Projekte getätigt wurden. Diese Investitionen ermöglichten auch ein proportional höheres Wachstum des Verkehrswerts als die Investitionen selbst und trugen zur Anlagerendite bei, die in den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahrs 1.9% erreichte.

Ergebnisse

Der Nettoertrag belief sich auf CHF 5.7 Millionen, 4.1% weniger als im ersten Halbjahr 2019. Das Periodenergebnis, einschliesslich der Neubewertung der im Bau befindlichen Projekte, beläuft sich auf CHF 12.9 Millionen.

Die Gesamteinnahmen sind im Vergleich zur ersten Hälfte des Jahres 2019 um 0.8% zurückgegangen. Diese Abweichung erklärt sich durch den Rückgang der Mieteinnahmen in der ersten Hälfte des Jahres 2020 nach dem Verkauf des Gebäudes in La Tour-de-Peilz (VD) in der zweiten Hälfte des Jahres 2019. Sie wird teilweise ausgeglichen durch die laufende Neupositionierung des Standorts Octagon und die Inbetriebnahme von Les Arsenaux in Freiburg in der ersten Hälfte des Jahres 2020, wo 92% der Wohnungen bereits vermietet sind. Dank der ausgezeichneten Arbeit der Teams bei der Suche nach Mietern, obwohl die Wohnungen aufgrund der Gesundheitskrise zwei Monate lang nicht gezeigt werden konnten, konnten diese Vermarktungen erfolgreich durchgeführt werden.

Die Kosten stiegen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 um 0.8%, was auf den Anstieg der Betriebs- und Instandhaltungsausgaben für die Immobilien aufgrund der Kosten im Zusammenhang mit der Neupositionierung des Standorts Octagon zurückzuführen ist. Diese Variation wird teilweise durch eine Optimierung der Hypothekarzinsen sowie eine Senkung der Managementvergütung mit einer reduzierten TER von 0.7% ausgeglichen.

Die Mietausfallrate beträgt 18.2% am 30. Juni 2020. Sie erklärt sich durch die Neupositionierung des Standorts Octagon mit dem Weggang des einzigen Vermieters im März 2020, der 6.7% ausmacht, und durch die laufende Vermarktung von Les Arsenaux, die 3.1% ausmacht. Das Portfolio von Axess Real Estate SA trug 13.4% zum Mietpreisverlust bei. Die verbleibenden 4.8% stellen den strukturellen Leerstand des Wohnportfolios dar.

Perspektiven

Der Realstone Development Fund verfolgt weiterhin seine Strategie der Entwicklung neuer und gut gelegener Wohnimmobilien in den grossen Schweizer Agglomerationen. Die Investitionen in diese Projekte sind durch den geplanten Verkauf des Anteils am Immobilienportfolio der Axess Real Estate SA gesichert, der – vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen – voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 an die Börse gebracht werden soll.

Die ersten Erfolge der strategischen Neupositionierung des Standorts Octagon und die Vermarktung von Les Arsenaux werden die Mieteinnahmen für die zweite Hälfte des Jahres 2020 erhöhen und damit den operativen Cashflow des Fonds für das Geschäftsjahr 2020 stärken.

Die neuen Wohnliegenschaften und Projekte, die sich in der Entwicklung befinden, bieten Investoren eine vielversprechende Perspektive, insbesondere das Potenzial für ein Wachstum der wiederkehrenden Mieteinnahmen in den nächsten Jahren. Mit einer Ausschüttungsrendite von 3.0% bietet der Fonds eine ausgezeichnete Anlagemöglichkeit für ein Engagement im nachhaltigen Wohnungssektor innerhalb des Universums der Schweizer Immobilienfonds.

Cronos Immo Fund

Während des letzten Quartals gelang es dem Cronos Immo Fund, trotz eines eher angespannten Marktumfelds, gute Akquisitionen abzuschließen.

Das Portfolio wurde um ein Gebäude in Ecublens (VD), Route du Bois 16, erweitert. Dieses Objekt profitiert von seiner guten Lage, und die Typologien stimmen perfekt mit der Strategie des Fonds überein. Darüber hinaus verfügt dieses Gebäude über eine attraktive Mietreserve. Dazu ist zu beachten, dass diese Neuerwerbung gegen Ausgabe von Anteilen (Swap) erfolgte.

Bei der zweiten Immobilie handelt es sich um ein Wohngebäude in Clarens (Montreux-VD), Avenue Rousseau 8, zusätzlich zu dem bereits im Portfolio angrenzenden Gebäude, Grammont 3-5-7.

Aus strategischen Gründen hat der Cronos Immo Fund beschlossen, sich auf die Westschweiz zu beschränken, um sein Immobilienportfolio so effizient wie möglich zu verwalten und die Liegenschaften in Pfäffikon (SZ), Basel (BS) und Grenchen (SO) zu verkaufen.

Per Ende August 2020 beläuft sich das Gesamtvermögen des Fonds auf 413 Millionen und die Schuldenquote erreicht 33,15 %.

Procimmo 1

EIN NEUER MIETVERTRAG IN PUIDOUX

Der «Procimmo Swiss Commercial Fund» hat einen neuen Mietvertrag für ein Gebäude in Puidoux (VD) für eine Fläche von fast 1’000 m² Bürofläche über einen Zeitraum von zehn Jahren unterzeichnet. Dieser Vertrag verschafft dem Fonds zusätzliche Einnahmen. Mit dem Mietvertrag ist die gegen Ende 2017 begonnene Sanierung des Gebäudes «Verney 4» in Puidoux praktisch abgeschlossen, da alle Flächen mit Ausnahme einiger weniger Mezzanin-Lagerräumen neu vermietet wurden. Infolgedessen wird die Leerstandsquote dieses Gebäudes Ende Jahr unter 5% fallen.

Streetbox Real Estate Fund

NEUER STANDORT IN LA SARRAZ

Dieser neue Standort des «Streetbox Real Estate Fund» umfasst 48 Boxen auf einem Grundstück von 13’653 m2 und befindet sich in La Sarraz im Stadtteil Morges (VD), in der Nähe von Lausanne und den Autobahnen. Das Ende der Bauarbeiten ist für Anfang September 2020 geplant. 20 Boxen sind bereits für den Verkauf oder die Vermietung reserviert (d.h. 42% der Gesamtfläche). Der Mietpreis pro Box beträgt CHF 1’190.-/Monat und der Verkaufspreis CHF 229’000.- pro Box.

Immo 56

VERKAUF EINES GEBÄUDES IN VALBROYE

Der Fonds «Immobilier-CH pour Institutionnels 56j» (I56) hat den Verkauf eines Gebäudes in Valbroye (VD) an der «Avenue de la Gare 11» unterzeichnet. Es ist der erste «Deal» mit einer «Crowdfunding»-Plattform. Dieses Gebäude ist Teil eines Komplexes von vier Gebäuden (Nr. 9 bis 15), der 2018 an der «Avenue de la Gare» errichtet wurde. Das Gebäude «Gare 9» wird derzeit in STWE-Einheiten verkauft, «Gare 11» ist als Bestandesliegenschaft verkauft worden. Der Fonds I56 behält die letzten Gebäude (Nr. 13 und 15) in seinem Portfolio. Alle Mietwohnungen sind derzeit vermietet.

Polymen

GUTES ERSTES HALBJAHR

Der Fonds «Polymen Fonds Immobilier» schliesst trotz der COVID-19-Pandemie sein erstes Halbjahr mit einem guten Resultat ab. Per 30. Juni 2020 beträgt die Anlagerendite des «Polymen Fonds Immobilier» über zwölf Monate berechnet 4.10% (4.79% per 30.6.2019). Der realisierte Erfolg steigt an auf CHF 3’974’063.- (gegenüber CHF 3’476’691.- per 30.6.2019) und die Mietzinseinahmen erhöhen sich ebenfalls leicht. Der Nettoinventarwert nimmt auf CHF 130.65 pro Anteil zu (gegenüber CHF 128.65 per 30.6.2019).

Procimmo 56

EIN SEHR GUTES HALBJAHRESRESULTAT TROTZ CORONAKRISE

Die  Anlagerendite des «Procimmo Swiss Commercial Fund 56» steigt über zwölf Monate berechnet auf 8.31% (7.06% per 30.6.2019). Per 30. Juni 2020 erhöhen sich die Mietzinseinnahmen auf CHF 12’098’473.- (+32.75%) und der realisierte Erfolg auf CHF 7’962’556.- (+20.1%) gegenüber dem 30. Juni 2019. Die Eigenkapitalrendite (ROE) steigt ebenfalls auf 7.54% an (6.03% per 30.6.2019). Die TER REF (GAV) fällt auf 0.79% (0.83% per 30.6.2019).

Cronos Immo Fund

Vorerst möchten wir darauf hinweisen, dass sich der defensive Charakter des Fonds in dieser Krisenzeit als angemessen erwiesen hat.

Tatsächlich stammen 11.9% der Mieteinnahmen des Fonds aus dem Gewerbesektor (einschließlich Seniorenresidenzen und Wohnungen mit Hoteldienstleistungen), und nur 3 % der Mieteinnahmen wurden vorübergehend beeinflusst (Restaurants, Friseursalons, paramedizinische Aktivitäten und Non-Food-Flächen) und 4,5% mäßig beeinflusst (Wohnungen mit Hoteldienstleistungen).

Betreffend Anträge auf Aufschub und niedrigeren Mieten von Mietern von Gewerbeimmobilien hat die Fondsleitung gewissenhaft die Anweisungen des Bundesrates befolgt, indem sie eine Zahlungsfrist von 90 Tagen für die Begleichung der fälligen Beträge gewährt hat. In Härtefällen wurde von Fall zu Fall eine Überprüfung der Situation durchgeführt, um diese Krisenphase im Interesse aller Parteien so gut wie möglich zu bewältigen.

Wir weisen ebenfalls darauf hin, dass wir keine Verzögerungen bei den geplanten Lieferterminen für die laufenden Bauarbeiten (Aigle VD und Thônex GE) vorgesehen haben.

Das Projekt «Les Sources» in Saxon (VS) wurde wie geplant Ende April 2020 abgeschlossen. Es wurden zwei Mietverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren mit erstklassigen Mietern für 24 geschützten Seniorenwohnungen, 60 Zimmer und 5 Studios abgeschlossen.

Eine neue Liegenschaft in Lausanne (VD), Rue St. Roch 21, wurde im Portfolio aufgenommen. Diese Immobilie profitiert von einer erstklassigen Lage und einer attraktiven Mietreserve. Ein neues Projekt wird auch in Genf entwickelt, in unmittelbarer Nähe des begehrten Eaux-Vives-Viertels (Grundstück mit Baurecht).

Nach diesen Transaktionen beläuft sich das Gesamtvermögen des Cronos Immo Fund auf 405 Millionen und die Schuldenquote erreicht 34.82 %.

Procimmo 1

GUTES HALBJAHRESRESULTAT

26.2.2020

Der Procimmo Swiss Commercial Fund realisiert im ersten Halbjahr erneut ein gutes Resultat: Dabei erhöhen sich die Mietzinseinnahmen per 31. Dezember 2019 auf CHF 27.2 Mio. Die Anlagerendite des Immobilienfonds beläuft sich auf 5.18% (auf zwölf Monate) und der Nettoinventarwert beträgt CHF 137.05 pro Anteil (31. Dezember 2018: CHF 135.70).

Das Total der Mietzinseinnahmen des Fonds erhöht sich per Stichtag 31. Dezember 2019 auf CHF 27’220’388.-, was einem Zuwachs von 2.20% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anlagerendite beziffert sich über zwölf Monate auf 5.18% (31.12.2018: 6.10%) und der Nettoinventarwert (NIW) beträgt CHF 137.05 pro Anteil (31.12.2018: CHF 135.70).

Der Gesamterfolg erhöht sich markant auf CHF 21’250’247.- (gegenüber CHF 16’980’942.- per 31.12.2018). Die Erträge steigen ebenfalls auf CHF 27’732’474.- (gegenüber CHF 26’947’681.- per 31.12.2018), wobei die gesamten Aufwände CHF 15’123’746.- (gegenüber 15’022’512.- per 31.12.2018) betragen. Die Mietausfallrate hat sich im ersten Halbjahr auf 15.28% erhöht (31.12.2018: 12.03%), beeinträchtigt durch vorzeitige Auszüge von Mietern.

Per 31. Dezember 2019 nimmt das Eigenkapital auf CHF 735’185’473.- (gegenüber CHF 655’271’048.- per 31.12.2018) zu und das Gesamtvermögen steigt auf CHF 994‘184‘722.- an (gegenüber 946‘353‘749.- per 31.12.2018). Die TER REF (GAV) nimmt ab und beträgt neu 0.94% (31.12.2018: 0.96%).

Cronos Immo Fund

Der Cronos-Immo-Fonds hat seine fünfte Ausgabe neuer Anteile für einen Gesamtbetrag von rund CHF 55 Millionen abgeschlossen. Die Liberierung ist für den 16. März 2020 vorgesehen. Wir freuen uns, dass diese Kapitalerhöhung bei den Anlegern auf ein sehr grosses Echo gestoßen ist, da sie mehr als zweimal überzeichnet wurde.

Der Emissionserlös wird zur Finanzierung der im Portfolio befindlichen Bauprojekte (Aigle-VD, Thônex-GE, Saxon-VS) verwendet. Verhandlungen für den Erwerb neuer Investitionsmöglichkeiten sind ebenfalls im Gange oder in der Abschlussphase, hauptsächlich im Zusammenhang mit neuen strategisch positionierten Bauprojekten, welche attraktive Renditen erwirtschaften, wie z.B. das Projekt Aigle, dessen 71 Wohnungen im zweiten Quartal 2020 übergeben werden. Die 19 Wohnungen, die als Stockwerkeigentum zum Verkauf angeboten werden, haben Erwerber gefunden, mit einer Gewinnmarge von 20%, während 70% der 52 zur Vermietung vorgesehenen Wohnungen bereits vermietet sind mit einer Rendite von mehr als 5 %.

Das Gesamtvermögen des Fonds beläuft sich nun auf 392 Millionen CHF, währenddem der Verschuldungsgrad wieder auf ein Niveau von 33 % zurückkehren wird, sobald die Erlöse eintreffen.